Ook tegenover een onderhuurder moet de onderverhuurder de regels van het huurrecht volgen. Een eis van de woningcorporatie om de woning leeg op te leveren geeft u niet automatisch het recht om de onderhuurder zelf uit te zetten. De hoofdhuur en de onderhuur moeten allebei worden beoordeeld.
Bijgewerkt op 14 november 2026 · Woonruimte in Nederland
U heeft twee verschillende verantwoordelijkheden
Als hoofdhuurder bent u verplichtingen aangegaan met de eigenaar of corporatie. Als u vervolgens woonruimte verhuurt, bent u tegenover de onderhuurder zelf verhuurder. Toestemming van de corporatie, de duur van de hoofdhuur en de huurbescherming van de onderhuurder zijn daarom afzonderlijke onderwerpen.
U kunt in een moeilijke positie komen als de corporatie vertrek eist terwijl uw onderhuurder een geldig gebruiksrecht heeft. Zelf opzeggen zonder de onderhuur te regelen kan het probleem vergroten. Laat eerst vaststellen welke afspraken en wettelijke regels gelden.
Op welke grond wilt u de onderhuur beëindigen?
| Reden | Wat moet worden onderzocht? |
|---|---|
| Onderhuurder betaalt niet | Saldo, verzuim, ernst en ontbindingsvordering |
| U wilt zelf terugkeren | Eigengebruikgrond, contract en huurbescherming |
| Contract zou aflopen | Werkelijke contractsoort en geldige eindigingsregels |
| Corporatie beëindigt de hoofdhuur | Gevolgen voor zelfstandige of onzelfstandige onderhuur |
| Overlast of verboden gebruik | Concrete tekortkoming, bewijs en proportionaliteit |
Een contract met de titel tijdelijk geeft niet in iedere situatie een automatisch eindigend huurrecht. Bij hospitaverhuur en andere bijzondere situaties kunnen specifieke regels gelden. Laat eerst kwalificeren wat u heeft afgesproken.
Kunt u de onderhuurder een vertrekbrief sturen?
U kunt uw standpunt schriftelijk meedelen en een regeling voorstellen. Een opzegging moet echter passen bij de toepasselijke wettelijke regeling. Als de onderhuurder niet instemt en zijn huurrecht niet al rechtsgeldig is geëindigd, is in veel gevallen een rechterlijke beslissing nodig.
Vermijd dreigementen over sloten, afsluiting van energie of het verwijderen van spullen. Daarmee kunt u zelf onrechtmatig handelen. Ook een huurder die niet betaalt houdt aanspraak op een rechtmatige behandeling van het conflict.
Wat als de corporatie onmiddellijke oplevering eist?
Vraag op welke grond en op welke titel de corporatie zich beroept. Een aanzegging is iets anders dan een uitvoerbaar vonnis. Meld dat er een onderhuurder is en laat diens eventuele eigen bescherming onderzoeken. Een ontruimingsvordering tegen u kan niet zonder analyse worden vertaald naar het einde van ieder onderhuurrecht.
Bij zelfstandige onderhuur met hoofdverblijf kan de eigenaar de huur op grond van artikel 7:269 BW voortzetten. Bij kamerhuur geldt dat niet op dezelfde manier. U kunt daarnaast aansprakelijk worden gesteld als u woonruimte heeft toegezegd die u niet kunt blijven verschaffen.
Een regeling moet met de juiste partijen worden gemaakt
Leg bij vrijwillig vertrek vast op welke datum de onderhuurder vertrekt, welke vergoeding eventueel wordt betaald, hoe de borg wordt afgerekend en wanneer de sleutels worden ingeleverd. Neem geen toezegging op namens de corporatie als u haar niet kunt binden.
Als meerdere partijen een oplossing moeten uitvoeren, is een gezamenlijke en juridisch gecontroleerde afspraak vaak noodzakelijk. Een overeenkomst tussen twee partijen lost niet automatisch de derde verhouding op. Besteed ook aandacht aan de situatie waarin vervangende woonruimte niet op tijd beschikbaar komt.
Welke stukken zijn nodig voor een gerechtelijke procedure?
- Hoofdhuurovereenkomst en algemene voorwaarden.
- Onderhuurovereenkomst, bijlagen en berichten over mondelinge afspraken.
- Toestemming of correspondentie van de corporatie.
- Betalingsadministratie en bewijs van de gestelde tekortkoming.
- Alle opzeggingsbrieven, dagvaardingen, uitspraken en vertrekvoorstellen.
Een procedure op de verkeerde grond kan tijd en kosten veroorzaken. Laat daarom de route bepalen voordat u een deurwaarder opdracht geeft een dagvaarding uit te brengen. Bij spoed kan een kort geding worden onderzocht, maar ook dan moet de inhoudelijke basis voldoende sterk zijn.
Veelgestelde vragen
Mag ik de sloten vervangen als mijn eigen huur eindigt?
Niet als manier om een betwist woonrecht eigenhandig te beëindigen. Gedwongen ontruiming moet op een geldige titel door de deurwaarder plaatsvinden.
Ben ik geen verhuurder omdat ik de woning niet bezit?
Eigendom is geen voorwaarde om tegenover de onderhuurder verhuurder te zijn. Uw bevoegdheid tegenover de eigenaar en uw verplichtingen tegenover de onderhuurder zijn verschillende vragen.
Uw huurprocedure laten beoordelen
Heeft u een opzeggingsbrief, dagvaarding of ontruimingsdatum ontvangen? Leg uw situatie voor aan Arslan Advocaten. Vermeld direct uw rol, de eerstvolgende datum en welke stukken u heeft. We bespreken eerst of een toevoeging of rechtsbijstandsverzekering mogelijk is en maken afspraken over de kosten en de behandeling. Een bericht via het formulier schort een proces- of ontruimingstermijn niet op.
Verder lezen
Bekijk ook het stappenplan voor een gerechtelijke huurprocedure: van dagvaarding en verweer tot uitspraak en uitvoering.
- Rechten uit de onderhuurovereenkomst
- Bescherming tegenover de hoofdverhuurder
- Kort geding tot ontruiming
Juridische bronnen
- Burgerlijk Wetboek Boek 7: huur, opzegging en onderhuur
- Volkshuisvesting Nederland: bescherming bij onderhuur
- Rechtspraak: procedures bij huurconflicten
