Als onderhuurder bent u niet automatisch rechteloos wanneer de hoofdhuur eindigt. Bij onderhuur van een zelfstandige woning waarin u uw hoofdverblijf heeft, kan artikel 7:269 BW meebrengen dat de hoofdverhuurder uw huur voortzet. Voor een kamer geldt diezelfde bescherming tegenover de eigenaar niet. Laat daarom eerst vaststellen wat u huurt en op welke grond ontruiming wordt gevraagd.
Bijgewerkt op 14 november 2026 · Woonruimte in Nederland
Een eigen huurrecht of alleen gebruik via de hoofdhuurder?
Verzamel uw overeenkomst, betaalbewijzen, berichten over de verhuur en informatie over de woning. Een mondeling contract kan ook een huurovereenkomst zijn. Het ontbreken van toestemming van de eigenaar maakt uw afspraken met de onderverhuurder niet automatisch waardeloos.
Stel daarnaast vast of de hoofdhuur werkelijk is geëindigd, op welke datum en op welke manier. Een aangekondigde opzegging, een ontbindingsvordering en een beëindigde overeenkomst zijn verschillende situaties. Die tijdlijn bepaalt wanneer de bijzondere voortzettingsregeling kan spelen.
Zelfstandige woning: beoordeel het gehuurde geheel
Een zelfstandige woning heeft volgens de wettelijke omschrijving een eigen toegang en kan worden bewoond zonder afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten die woning. Het gaat ook om wat u juridisch heeft gehuurd. Een slaapkamer in een gedeeld huis is niet automatisch een zelfstandige woning doordat het pand als geheel een voordeur en keuken heeft.
Bij groepscontracten moet de hele constructie worden bekeken. Het hof Amsterdam oordeelde in september 2026 dat een combinatie van een groepscontract en kamerafspraken in die zaak toch op kamerhuur neerkwam. Lees de analyse over onderhuur door een woongroep en faillissement.
Wat doet artikel 7:269 BW?
Bij de wettelijk bedoelde zelfstandige woning met hoofdverblijf zet de hoofdverhuurder de onderhuur bij het einde van de hoofdhuur van rechtswege voort. Dit is niet simpelweg een verzoek om een nieuw contract. De hoofdverhuurder kan binnen zes maanden na voortzetting op de bijzondere wettelijke gronden een vordering tot beëindiging instellen.
Die gronden hebben onder meer betrekking op financiële waarborg, een constructie om een huurderspositie te verschaffen, redelijkheid en billijkheid in de gegeven omstandigheden en een vereiste huisvestingsvergunning. Het verstrijken van die bijzondere termijn maakt u niet immuun voor latere gewone huurverplichtingen of andere toepasselijke beëindigingsgronden.
Waarom een vonnis tegen de hoofdhuurder niet alles beslist
Een eigen recht van een onderhuurder moet serieus worden beoordeeld. In ECLI:NL:RBGEL:2026:4746 werd ontruiming tegen de hoofdhuurder toegewezen, maar de niet gedagvaarde onderhuurder van zelfstandige woonruimte kon niet zonder meer worden meegenomen. De rechter wees op de mogelijke bescherming van artikel 7:269 BW.
Trek daaruit geen algemene garantie dat een deurwaarder nooit kan ontruimen. Laat de tekst van de titel, uw procespositie en uw gestelde eigen recht onmiddellijk beoordelen. Wachten tot de ontruimingsdag kan de mogelijkheden sterk beperken.
Wat hoort in uw verweer?
- Wie uw verhuurder is en welke afspraken bestaan.
- Wat precies is gehuurd: hele woning, kamer of onderdeel van een groepsconstructie.
- Waarom u er uw hoofdverblijf heeft, met relevante bewijsstukken.
- Wanneer en hoe de hoofdhuur is geëindigd.
- Uw reactie op iedere aangevoerde beëindigingsgrond en eventuele vergunningseis.
Betaal niet zonder duidelijkheid aan een willekeurige partij. Vraag bij twijfel juridisch advies over de juiste ontvanger en de vastlegging van betalingen. Rechtstreeks betalen aan de eigenaar schept op zichzelf niet automatisch een nieuw huurcontract.
En als u een kamer huurt?
Dan ontbreekt de beschreven automatische voortzetting tegenover de eigenaar. U kunt wel rechten hebben tegenover uw eigen verhuurder, bijvoorbeeld wegens onjuiste toezeggingen of het niet kunnen leveren van het afgesproken gebruik. Ook de vertrektermijn en een regeling verdienen aandacht. Een recht op schadevergoeding is echter niet hetzelfde als een recht om in de kamer te blijven.
Laat beide verhoudingen samen beoordelen. Een afspraak met de hoofdhuurder bindt de corporatie niet zonder meer en een akkoord met de corporatie kan gevolgen hebben voor een claim tegen de hoofdhuurder.
Veelgestelde vragen
Heb ik alleen bescherming als de eigenaar toestemming gaf?
Voor de toepasselijkheid van artikel 7:269 BW is toestemming voor onderhuur niet op zichzelf beslissend. De wettelijke voorwaarden en mogelijke beëindigingsgronden blijven wel gelden.
Krijg ik na zes maanden automatisch altijd een permanent contract?
Die formulering is te ruim. Voortzetting kan al van rechtswege plaatsvinden; zes maanden betreft een bijzondere beëindigingsvordering. Ook daarna gelden gewone huurverplichtingen en toepasselijke beëindigingsmogelijkheden.
Uw huurprocedure laten beoordelen
Heeft u een opzeggingsbrief, dagvaarding of ontruimingsdatum ontvangen? Leg uw situatie voor aan Arslan Advocaten. Vermeld direct uw rol, de eerstvolgende datum en welke stukken u heeft. We bespreken eerst of een toevoeging of rechtsbijstandsverzekering mogelijk is en maken afspraken over de kosten en de behandeling. Een bericht via het formulier schort een proces- of ontruimingstermijn niet op.
Verder lezen
Bekijk ook het stappenplan voor een gerechtelijke huurprocedure: van dagvaarding en verweer tot uitspraak en uitvoering.
- Betekenis en algemene rechten van onderhuurders
- Positie van de hoofdhuurder tegenover de corporatie
- Er ligt al een ontruimingsvonnis
Juridische bronnen
- Burgerlijk Wetboek Boek 7: huur, opzegging en onderhuur
- Volkshuisvesting Nederland: bescherming bij onderhuur
- Rechtbank Gelderland 28 mei 2026, ECLI:NL:RBGEL:2026:4746
- Gerechtshof Amsterdam 3 september 2026, ECLI:NL:GHAMS:2026:2644
