Een woningcorporatie kan bij verboden onderhuur ontbinding en ontruiming vragen, maar een vermoeden of onderzoeksbrief beëindigt de huur niet. Eerst moeten de contractuele regels, de feiten en de ernst van een eventuele tekortkoming worden beoordeeld. De positie van de hoofdhuurder verschilt daarbij van die van de onderhuurder.
Bijgewerkt op 14 november 2026 · Woonruimte in Nederland
Wie wordt door de woningbouw aangesproken?
Bent u de contractuele huurder van de corporatie en laat u iemand anders wonen, dan bent u tegenover de corporatie de hoofdhuurder. Ontvangt u zelf woonruimte van die huurder, dan bent u mogelijk onderhuurder. In dat laatste geval heeft u een andere verdediging nodig. Lees dan een dagvaarding tot ontruiming als onderhuurder.
Bij ingewikkelde situaties worden woorden als verhuurder en huurder gemakkelijk door elkaar gebruikt. Maak een eenvoudig overzicht: wie verhuurt aan wie, wie betaalt aan wie en wie woont waar? Dat voorkomt een verweer dat over de verkeerde overeenkomst gaat.
Onderhuur, inwoning en logeren zijn niet hetzelfde
Een tegenprestatie voor het gebruik van woonruimte kan wijzen op huur. Een logé of inwonend familielid is niet automatisch onderhuurder. Toch kunnen algemene voorwaarden ook het in gebruik geven aan anderen verbieden of toestemming eisen, zelfs als geen huur wordt betaald. Daarnaast kan een verplichting bestaan om zelf het hoofdverblijf in de woning te houden.
Controleer dus niet alleen of geld is ontvangen. Bekijk ook welke ruimtes worden gebruikt, hoe lang de situatie duurt, wie de sleutels heeft en waar uw dagelijkse leven zich afspeelt. Stoppen met onderverhuur wist een eventuele eerdere tekortkoming niet vanzelf uit.
Hoe beoordeelt u het onderzoek van de corporatie?
- Vraag welke concrete periode en gedragingen worden verweten.
- Vraag de relevante rapporten, verklaringen en waarnemingen op.
- Controleer data, adressen en de samenhang tussen bewijsstukken.
- Geef een waarheidsgetrouwe verklaring voor tijdelijke afwezigheid of bewoning door anderen.
- Bewaar oorspronkelijke documenten; wijzig of maak geen bewijs achteraf.
Een BRP-inschrijving is belangrijk, maar bewijst niet op zichzelf waar iemand werkelijk woont. Andersom hoeft een laag energieverbruik niet zelfstandig het hele verwijt te bewijzen. De rechter beoordeelt het samenstel van omstandigheden. Voor de bewijsopbouw bestaat de uitgebreide pagina over woonfraude en hoofdverblijf.
Leidt iedere overtreding tot verlies van de woning?
Nee. Artikel 6:265 BW verlangt een tekortkoming die, gelet op de omstandigheden en gevolgen, ontbinding rechtvaardigt. De duur en omvang van de overtreding, uw eigen bewoning, eventuele opbrengsten en het belang van eerlijke verdeling van sociale huurwoningen kunnen zwaar wegen. Uw woonbelangen moeten concreet worden gemaakt.
Bij minderjarige kinderen moet hun belang worden betrokken. Dat biedt geen automatische bescherming tegen ontruiming. Leg uit wie er wonen, welke gevolgen vertrek heeft en welke hulp of huisvesting beschikbaar is.
Moet u vrijwillig de huur opzeggen?
Een voorstel om zelf op te zeggen kan worden gepresenteerd als een snelle oplossing. Het kan uw positie echter wezenlijk veranderen. Laat eerst beoordelen welk bewijs er ligt en wat de gevolgen zijn voor u en eventuele onderhuurders. Een afspraak over een vertrekdatum kan later zelfstandig worden afgedwongen.
De Rotterdamse uitspraak ECLI:NL:RBROT:2026:12373 laat zien dat het ontbreken van vervangende woonruimte niet vanzelf bevrijdt van een eerder overeengekomen vertrekverplichting. Bekijk daarom ook een vertrekregeling met een corporatie.
Een dagvaarding vraagt een afzonderlijke reactie
Splits het verweer tegen ontbinding, ontruiming, boetes, winstafdracht en kosten. Zelfs als een tekortkoming vaststaat, is niet iedere financiële claim daarmee bewezen. En zelfs als de hoofdhuur eindigt, moet de mogelijke bescherming van een onderhuurder van zelfstandige woonruimte afzonderlijk worden beoordeeld.
Vraag bij spoed direct hulp. Onderhandelen met een woonconsulent is geen vervanging van het verschijnen of indienen van verweer bij de rechtbank.
Veelgestelde vragen
Kan de corporatie mij zelf uit huis zetten?
Gedwongen ontruiming vereist een uitvoerbare titel en uitvoering door de deurwaarder. Een corporatiemedewerker mag dit niet zelfstandig doen door de sloten te vervangen.
Ben ik veilig als ik geen winst heb gemaakt?
Niet noodzakelijk. Ook ingebruikgeving zonder winst kan in strijd zijn met de overeenkomst. Winst en schade spelen daarnaast een eigen rol bij financiële vorderingen.
Uw huurprocedure laten beoordelen
Heeft u een opzeggingsbrief, dagvaarding of ontruimingsdatum ontvangen? Leg uw situatie voor aan Arslan Advocaten. Vermeld direct uw rol, de eerstvolgende datum en welke stukken u heeft. We bespreken eerst of een toevoeging of rechtsbijstandsverzekering mogelijk is en maken afspraken over de kosten en de behandeling. Een bericht via het formulier schort een proces- of ontruimingstermijn niet op.
Verder lezen
Bekijk ook het stappenplan voor een gerechtelijke huurprocedure: van dagvaarding en verweer tot uitspraak en uitvoering.
- Bewijs van hoofdverblijf en woonfraude
- Boete en winstafdracht apart beoordelen
- Rechten van de onderhuurder
- Gepubliceerde zaak over Eigen Haard en ontruiming
Juridische bronnen
- Burgerlijk Wetboek Boek 7: huur, opzegging en onderhuur
- Burgerlijk Wetboek Boek 6: tekortkoming, ontbinding en schade
- Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810
- Rechtbank Rotterdam 17 september 2026, ECLI:NL:RBROT:2026:12373
