Een bewezen overtreding van een onderhuurverbod betekent niet dat iedere gevorderde boete of opbrengst automatisch verschuldigd is. De grondslag, het boetebeding, de schadeberekening en het bewijs moeten afzonderlijk worden getoetst. Ook kan bij een professionele verhuurder en een consument sprake zijn van een oneerlijk beding.
Bijgewerkt op 14 november 2026 · Woonruimte in Nederland
Welke bedragen worden precies geëist?
| Vordering | Te controleren vraag |
|---|---|
| Contractuele boete | Is het beding van toepassing, geldig en eerlijk? |
| Schadevergoeding | Welke schade is veroorzaakt en onderbouwd? |
| Winst als maatstaf voor schade | Welke winst is werkelijk behaald en welke kosten horen daarbij? |
| Huur en gebruiksvergoeding | Welke periode, partij en grondslag betreft het? |
| Rente en proceskosten | Zijn deze posten afzonderlijk toewijsbaar? |
Vraag een uitsplitsing en reken niet alleen met het totaal. Een verhuurder kan gelijk krijgen over ontruiming en tegelijk verliezen op een financiële post. Dat maakt een gericht verweer zinvol.
Wat betekent winstafdracht volgens artikel 6:104 BW?
Artikel 6:104 BW geeft de rechter bij schade door een onrechtmatige daad of tekortkoming de mogelijkheid om de schade te begroten op de daarmee behaalde winst of een gedeelte daarvan. Het is geen regel dat iedere ontvangen onderhuur euro voor euro moet worden afgestaan.
Maak onderscheid tussen ontvangen huur, werkelijk gemaakte kosten en het gestelde voordeel. De juridische betekenis van kosten hangt af van de feiten. Een verhuurder moet zijn berekening voldoende toelichten; de wederpartij moet betwistingen concreet onderbouwen.
Een voorbeeld uit de rechtspraak van 2026
In ECLI:NL:RBGEL:2026:4746 werd een bedrag aan gestelde onderhuurwinst in kort geding afgewezen. De verhuurder had onder meer onvoldoende uitgelegd welk deel van de ontvangsten winst was en waarom juist die geldvordering spoedeisend was. De ontruimingsvordering tegen de hoofdhuurder kon ondertussen wel slagen.
Deze uitspraak betekent niet dat winstafdracht nooit mogelijk is. Zij laat zien dat een afzonderlijke geldvordering een eigen grondslag, onderbouwing en in kort geding een eigen spoedbeoordeling nodig kan hebben.
Wanneer kan een boetebeding oneerlijk zijn?
Bij consumentenhuur kan de rechter algemene voorwaarden toetsen aan de regels over oneerlijke bedingen. Relevante vragen zijn onder meer hoe ruim de boete geldt, of zij onbeperkt kan oplopen, welke andere sancties daarnaast worden verlangd en hoe de bepaling zich tot de wettelijke regeling verhoudt. Niet iedere contractuele boete is daardoor automatisch ongeldig.
Maak onderscheid tussen de toets of een beding oneerlijk is en een verzoek om matiging van een geldig beding. Dat zijn verschillende juridische vragen met verschillende gevolgen. Laat daarom eerst de hele bepaling en samenhangende voorwaarden beoordelen.
Ook rente kan een eigen probleem opleveren
De rechtbank Rotterdam wees in ECLI:NL:RBROT:2026:13422 ontruiming en betaling van huurachterstand toe, maar wees rente af wegens een oneerlijk beding. De uitspraak betrof de concrete algemene voorwaarden van die verhuurder. Daaruit volgt niet dat alle rente bij alle huurcontracten vervalt.
Dit is vooral een reden om financiële nevenvorderingen niet over te slaan. Lees aanvullend de uitleg over incassokosten en rente bij huurachterstand.
Welk financieel dossier helpt?
- De volledige overeenkomst en alle toepasselijke voorwaarden.
- Een overzicht van ontvangen bedragen per bewoner en maand.
- Bewijs van werkelijk gemaakte kosten en betalingen.
- De specificatie van boete, rente, schade en gevorderde winst.
- Correspondentie over toestemming en eventuele eerdere afspraken.
Een ontkenning die botst met bankafschriften schaadt uw positie. Geef een waarheidsgetrouw overzicht en maak juridische bezwaren tegen de afzonderlijke posten. Een schikking moet duidelijk maken welke claims worden afgewikkeld en of daarnaast nog ontruiming wordt verlangd.
Veelgestelde vragen
Mag de corporatie boete én schadevergoeding eisen?
Dat hangt af van de contractuele en wettelijke regeling en de toets op oneerlijke bedingen. Controleer samenloop en dubbele vergoeding; neem niet aan dat iedere combinatie toegestaan is.
Kan een geldvordering vervallen terwijl ik toch moet vertrekken?
Ja. De beslissing over woonrecht en de beslissing over boetes, rente of schade zijn afzonderlijke onderdelen van de zaak.
Uw huurprocedure laten beoordelen
Heeft u een opzeggingsbrief, dagvaarding of ontruimingsdatum ontvangen? Leg uw situatie voor aan Arslan Advocaten. Vermeld direct uw rol, de eerstvolgende datum en welke stukken u heeft. We bespreken eerst of een toevoeging of rechtsbijstandsverzekering mogelijk is en maken afspraken over de kosten en de behandeling. Een bericht via het formulier schort een proces- of ontruimingstermijn niet op.
Verder lezen
Bekijk ook het stappenplan voor een gerechtelijke huurprocedure: van dagvaarding en verweer tot uitspraak en uitvoering.
- Ontruiming wegens onderhuur
- Feitelijk verweer bij woonfraude
- Incassokosten en rente controleren
- Geldvorderingen en ontruiming in kort geding
Juridische bronnen
- Burgerlijk Wetboek Boek 6: tekortkoming, ontbinding en schade
- Burgerlijk Wetboek Boek 7: huur, opzegging en onderhuur
- Rechtbank Gelderland 28 mei 2026, ECLI:NL:RBGEL:2026:4746
- Rechtbank Rotterdam 7 oktober 2026, ECLI:NL:RBROT:2026:13422
