Bij een beschuldiging van woonfraude kijkt de rechter niet alleen naar uw inschrijving. Foto’s, huisbezoeken, verklaringen en uw uitleg over de relevante periode kunnen samen bepalen of u de woning daadwerkelijk zelf bewoont. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden liet op 29 september 2026 de ontbinding van een huurovereenkomst in stand nadat onderhuur of langdurige ingebruikgeving en het ontbreken van zelfbewoning waren bewezen.
Een brief van de woningcorporatie met het woord ‘woonfraude’ kan grote gevolgen hebben. Toch is de beschuldiging op zichzelf nog geen bewijs en zegt het woord niet precies welke contractuele verplichting zou zijn geschonden. Gaat het om onderhuur, het afstaan van de hele woning, een verboden gebruik of het ontbreken van hoofdverblijf? Een goed verweer begint met dat onderscheid.
Bespreking door Onur Arslan, advocaat bij Arslan Advocaten. De besproken uitspraak wordt niet als eigen kantoorzaak gepresenteerd.
Wat speelde er in deze woonfraudezaak?
De verhuurder stelde dat de huurder de woning niet zelf bewoonde en aan anderen ter beschikking had gesteld. Het dossier bevatte onder meer foto’s van slaapplaatsen, verklaringen over het gebruik van de woning en bevindingen van toezichthouders. De huurder gaf een andere verklaring voor de inrichting en beriep zich op verklaringen van bekenden en familie.
Het hof beoordeelde ook getuigenbewijs. Daarbij bleek van belang of de verklaringen werkelijk iets zeiden over de periode waarover het geschil ging. Dat iemand de huurder ooit in of bij de woning had gezien, bewees niet vanzelf dat hij daar gedurende de onderzochte periode zijn hoofdverblijf had.
In ECLI:NL:GHARL:2026:6249 achtte het hof de tekortkoming uiteindelijk bewezen. De ontbinding bleef in stand. Het arrest dateert van 29 september 2026 en is gepubliceerd op 20 oktober 2026. Het is een feitelijke bewijsbeoordeling, geen nieuwe regel dat een bepaalde woninginrichting op zichzelf woonfraude oplevert.
Waarom wogen sommige verklaringen zwaarder dan andere?
Een verklaring heeft vooral waarde wanneer duidelijk is wat de persoon zelf heeft waargenomen, wanneer dat was en hoe vaak. Een buur die de huurder enkele keren heeft gezien, kan daarover betrouwbaar verklaren. De stap naar ‘dus hij woonde er altijd’ vraagt echter méér informatie. De rechter kijkt daarom kritisch naar gevolgtrekkingen die verder gaan dan de eigen waarneming.
In deze zaak wogen de algemene verklaringen van familie en bekenden volgens het hof onvoldoende op tegen het andere bewijsmateriaal. Ook de alternatieve uitleg voor de slaapplaatsen overtuigde niet. Het ging niet om één losse foto, maar om de samenhang tussen de inrichting, verklaringen en overige omstandigheden.
De praktische les is tweeledig. De verhuurder moet een concrete onderbouwing leveren, maar een huurder die die onderbouwing wil weerleggen, heeft meestal meer nodig dan alleen een ontkenning. Een verweer moet juist op de belastende onderdelen ingaan en uitleggen waarom de gevolgtrekking volgens de huurder niet klopt.
Onderhuur, logeren en ingebruikgeving: verschillende situaties
Niet iedere logé is een onderhuurder. Betaling, duur, zelfstandigheid van het gebruik en de afspraken tussen betrokkenen kunnen relevant zijn. Tegelijkertijd kan ook het langdurig ter beschikking stellen van een woning zonder bewezen huurbetaling in strijd zijn met het huurcontract. Een discussie uitsluitend over het woord ‘onderhuur’ kan daardoor langs de echte tekortkoming heen gaan.
Lees de huurovereenkomst en de toepasselijke algemene voorwaarden. Staat daarin een verplichting tot zelfbewoning of hoofdverblijf? Is toestemming nodig voor onderhuur of langdurig gebruik door anderen? En ziet het beding op de hele woning of ook op een gedeelte daarvan? De tekst, het toepasselijke huurrecht en de feitelijke situatie moeten gezamenlijk worden beoordeeld.
Een tijdelijk verblijf elders kan een legitieme verklaring hebben, bijvoorbeeld zorg, werk of een ziekenhuisopname. Dat betekent niet automatisch dat hoofdverblijf ontbreekt. Maar de duur, het gebruik van de eigen woning en eventuele bewoning door anderen kunnen nader onderzoek nodig maken. Onze algemene gids beschuldigd van woonfraude of geen hoofdverblijf bespreekt de verschillende situaties.
Hoe reageert u op een onderzoeksrapport van de corporatie?
Vraag eerst welke concrete feiten de verhuurder aan zijn standpunt ten grondslag legt. Bekijk vervolgens of het rapport waarnemingen, verklaringen en interpretaties uit elkaar houdt. ‘Er lagen meerdere matrassen’ is een waarneming. ‘De huurder woont hier dus niet’ is een conclusie. Juist de verbinding tussen die twee kan onderwerp van discussie zijn.
Controleer ook de tijdlijn. Een rapport over november kan niet zonder uitleg worden weerlegd met foto’s van juni. Bij een verklaring die u onjuist vindt, is van belang of de persoon verkeerd is geciteerd, de situatie niet goed kende of over een andere periode sprak. Leg dat concreet vast in plaats van het hele onderzoek zonder toelichting als onbetrouwbaar te bestempelen.
- Vraag het huurcontract, de toepasselijke voorwaarden en de concrete verwijten op.
- Noteer per belastend stuk wat feitelijk klopt, wat u betwist en waarom.
- Verzamel controleerbare gegevens uit dezelfde periode als het onderzoek.
- Beschrijf de positie van andere aanwezigen: bezoek, zorg, logeren, medebewoning of een andere afspraak.
- Laat vóór een verklaring of beëindigingsafspraak beoordelen welke juridische gevolgen daaraan kunnen worden verbonden.
Verander of verwijder geen bewijs en maak achteraf geen documenten die een onjuiste situatie suggereren. Een eerlijk en precies dossier is belangrijker dan een op het eerste gezicht gunstig verhaal. Het is ook mogelijk dat een deel van het verwijt klopt, maar dat de ernst, duur of gevolgen van de tekortkoming nog anders moeten worden beoordeeld.
Leidt iedere tekortkoming tot ontbinding en ontruiming?
Voor ontbinding is artikel 6:265 BW van belang, in samenhang met het huurrecht. De rechter beoordeelt of de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen rechtvaardigt. Het is daarom niet voldoende alleen vast te stellen dat een contractuele bepaling is geschonden; ook de aard en betekenis van de tekortkoming komen aan bod.
In de besproken zaak vond het hof de vastgestelde gedragingen ernstig genoeg. Dat betekent niet dat iedere korte afwezigheid of ieder misverstand dezelfde uitkomst heeft. Anderzijds vormt een zwaar persoonlijk woonbelang geen automatische bescherming tegen ontbinding bij bewezen ernstige schendingen. De concrete omstandigheden moeten tijdig in het verweer worden ingebracht.
Wanneer een dagvaarding of ontruimingsaanzegging is ontvangen, heeft alleen correspondentie met de corporatie mogelijk onvoldoende effect. Bekijk de procesfase en de geldende termijnen. Voor juridische bijstand kunt u terecht bij het team huurrecht van Arslan Advocaten.
Fictief voorbeeld: bewijs uit de verkeerde periode
Een huurder wordt verweten dat hij tussen januari en april elders woonde. Hij overlegt foto’s van een familiefeest in de woning in augustus en verklaringen dat vrienden hem daar in de zomer bezochten. Die stukken kunnen echt zijn, maar beantwoorden de vraag over januari tot en met april niet.
Een betere aanpak is eerst onderzoeken welke gegevens uit de relevante maanden bestaan en wat zij daadwerkelijk bewijzen. Ook dan moet worden gewaakt voor te grote conclusies: een pinbetaling in de buurt toont een betaling op die plaats, maar niet zonder meer waar iemand iedere nacht verbleef. De kracht zit in een samenhangend geheel van betrouwbare gegevens.
Veelgestelde vragen
Kan de corporatie mij op basis van een anonieme melding uitzetten?
Een melding kan aanleiding zijn voor onderzoek, maar is niet hetzelfde als een rechterlijke vaststelling. In deze zaak werd een combinatie van bewijsmiddelen beoordeeld. Vraag welke concrete gegevens naast de melding worden aangevoerd.
Bewijst mijn BRP-inschrijving dat ik hoofdverblijf heb?
Een inschrijving kan van belang zijn, maar is niet beslissend voor de feitelijke woonsituatie. De rechter kan ook andere gegevens over het gebruik van de woning beoordelen.
Moeten verklaringen van familie buiten beschouwing blijven?
Nee. De waarde hangt af van de inhoud, concreetheid en relatie tot de onderzochte periode. Een familierelatie maakt een verklaring niet automatisch waardeloos, maar algemene conclusies zonder concrete waarnemingen helpen vaak minder.
Moet ik direct tekenen wanneer de corporatie vrijwillige beëindiging aanbiedt?
Teken niet voordat duidelijk is welke rechten u prijsgeeft en welke alternatieven bestaan. Een beëindigingsafspraak kan verstrekkende gevolgen hebben voor uw woning en uw mogelijkheid om de verwijten nog aan de rechter voor te leggen.
Een woonfraudeverweer begint bij de feiten
Heeft u een onderzoeksrapport, sommatie of dagvaarding ontvangen? Neem het contract, de correspondentie en alle beschikbare onderzoeksstukken mee naar een beoordeling. Via onze contactpagina kunt u de situatie voorleggen. Vermeld direct een zittingsdatum of aangekondigde ontruiming. Juridische bijstand kan helpen om het feitelijke verweer, de contractuele norm en de gevolgen van ontbinding afzonderlijk te onderbouwen.
Bron: gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 29 september 2026, ECLI:NL:GHARL:2026:6249, onder meer r.o. 3.4, 3.7 en 3.13. De uitkomst is zaakgebonden.
