Een werkplaats wordt niet automatisch winkelbedrijfsruimte doordat er af en toe klanten komen. Het gerechtshof Amsterdam oordeelde op 13 oktober 2026 dat de besproken werkplaats onder artikel 7:230a BW viel. Voor de sterkere bescherming van artikel 7:290 BW ontbrak voldoende onderbouwing van de overeengekomen publiekstoegang. De feitelijke bedrijfsactiviteiten én de afspraken bij aanvang waren belangrijk.
Voor een ondernemer kan dit verschil pas zichtbaar worden wanneer de verhuurder opzegt. De huurder denkt aan de bescherming van een winkel of ambachtsbedrijf, terwijl de verhuurder uitgaat van overige bedrijfsruimte. Dan gaat het niet alleen over de naam boven het huurcontract. Het gaat over de juridische kwalificatie van wat werkelijk is verhuurd.
Bespreking door Onur Arslan, advocaat bij Arslan Advocaten. Dit is een bespreking van gepubliceerde rechtspraak en geen claim over een eigen kantoorzaak.
Wat was het geschil over de werkplaats?
De huurder gebruikte de ruimte voor ambachtelijke werkzaamheden. Hij stelde dat sprake was van bedrijfsruimte met publiekstoegang en beriep zich op artikel 7:290 BW. Daarbij wees hij onder meer op het ontvangen van klanten, de vermelding van het adres op de website en facturen en de inrichting van het pand.
Het hof aanvaardde dat bij aanvang niet uitsluitend opslag, maar ook gebruik als ambachtelijke werkplaats was overeengekomen. Daarmee was de kwalificatie echter nog niet rond. Voor de toepasselijkheid van het beoogde regime moest ook de publiekstoegang voldoende uit de afspraken en omstandigheden volgen.
Het hof vond daarvoor onvoldoende steun. Het incidenteel ontvangen van klanten en het vermelden van een bezoekadres toonden niet zonder meer aan dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst een voor het publiek toegankelijk lokaal hadden bedoeld. De beschikking is te vinden onder ECLI:NL:GHAMS:2026:2910, uitspraak 13 oktober 2026, gepubliceerd op 19 oktober 2026.
Waarom is het onderscheid tussen 290 en 230a belangrijk?
Artikel 7:290 BW regelt bepaalde categorieën bedrijfsruimte, waaronder winkelruimte, horecaruimte en onder voorwaarden ruimte voor een ambachtsbedrijf. Bij verschillende van die categorieën is een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering of dienstverlening een belangrijk element. Het regime brengt eigen regels over duur, opzegging en beëindiging mee.
Artikel 7:230a BW ziet op overige gebouwde onroerende bedrijfsruimte. Daarbij is de bescherming anders ingericht. Na het einde van de huur kan onder voorwaarden tijdelijke ontruimingsbescherming worden gevraagd. Dat is niet hetzelfde als voortzetting onder het 290-regime en evenmin een garantie dat de huurder onbeperkt kan blijven.
Het is onjuist om 230a-huur simpelweg ‘kortlopende huur’ te noemen. Ook zo’n overeenkomst kan voor een lange vaste duur zijn aangegaan. Het verschil zit in het toepasselijke wettelijke regime, niet uitsluitend in het aantal jaren op papier. De algemene uitleg staat in bedrijfsruimte huren: het verschil tussen 290 en 230a.
De contractnaam geeft niet altijd het antwoord
Een contract met de titel ‘kantoorruimte’ of ‘overige bedrijfsruimte’ is een belangrijk stuk, maar de rechter kijkt naar de overeengekomen rechten en verplichtingen en de omstandigheden. Een andere juridische kwalificatie ontstaat ook niet alleen doordat de huurder achteraf zelf een andere naam voor zijn bedrijf kiest.
Relevant zijn bijvoorbeeld de bestemming in het contract, de onderhandelingen, de inrichting bij aanvang en wat de verhuurder wist over het beoogde gebruik. Bij een werkplaats kan het onderscheid liggen tussen uitsluitend productie en een combinatie van productie met rechtstreeks toegankelijke dienstverlening aan het publiek.
Daarom verdient het aanbeveling vóór ondertekening vast te leggen wat precies is toegestaan. Een mededeling ‘er komen weleens klanten’ laat veel vragen open. Gaat het om afhalen op afspraak, een structureel toegankelijke showroom, verkoop ter plaatse of alleen overleg over een opdracht? Hoe concreter de afspraken, hoe kleiner de ruimte voor verschillende verwachtingen.
Waarom waren website, facturen en een deur niet voldoende?
Een bezoekadres op een website zegt iets over hoe de ondernemer zich presenteert. Het bewijst niet automatisch wat de verhuurder bij aanvang heeft aanvaard. Datzelfde geldt voor facturen met het adres. Een ondernemer kan die gegevens zelf toevoegen zonder dat daarmee de huurafspraken veranderen.
Ook een fysieke toegang voor personen is niet zonder meer een voor publiek bestemd lokaal. Een loopdeur kan nodig zijn om medewerkers of leveranciers binnen te laten. De betekenis van de deur hangt daarom samen met de inrichting en het overeengekomen gebruik. In de besproken zaak overtuigde de huurder het hof niet met de gestelde ontvangst- en showfunctie.
De uitspraak sluit niet uit dat een andere werkplaats wél onder artikel 7:290 BW kan vallen. Zij laat vooral zien dat de stap van ‘ambachtelijke activiteiten’ naar ‘beschermde winkelbedrijfsruimte’ een aanvullende onderbouwing kan vereisen.
Kan het huurregime later veranderen?
Een veranderde bedrijfsvoering kan aanleiding geven om de huurafspraken opnieuw te beoordelen. Maar een eenzijdige wijziging door de huurder en bekendheid van de verhuurder met de bedrijfsactiviteiten zijn niet steeds voldoende om instemming met een gewijzigd gebruik aan te nemen. In deze zaak volgde het hof het beroep op een later overeengekomen wijziging niet.
Leg een overeengekomen verandering daarom schriftelijk vast. Beschrijf niet alleen dat de verhuurder ‘akkoord’ is, maar waarmee precies: publiekstoegang, verkoopfunctie, openingstijden, verbouwing en eventueel de gevolgen voor het contract. Laat tegelijk beoordelen of de gekozen juridische kwalificatie bij die afspraken past.
Vergunningen en huurafspraken zijn daarbij verschillende onderwerpen. Een gemeente die bepaald gebruik toestaat, wijzigt niet vanzelf de overeenkomst met de verhuurder. Andersom bewijst toestemming van de verhuurder niet dat alle publiekrechtelijke eisen zijn vervuld.
Wat doet u na een huuropzegging?
Controleer direct zowel de beëindigingsdatum als een eventuele schriftelijke aanzegging tot ontruiming. Bij artikel 7:230a BW is voor een verzoek om verlenging van de ontruimingstermijn in beginsel een termijn van twee maanden na het tijdstip waartegen ontruiming schriftelijk is aangezegd van belang. Wacht niet met advies tot de verhuurder daadwerkelijk voor de deur staat.
Wanneer ook het huurregime ter discussie staat, kunnen proceskeuzes elkaar beïnvloeden. Soms moet een verzoek voorwaardelijk worden ingericht, zodat het standpunt dat artikel 7:290 BW geldt niet onbedoeld wordt prijsgegeven. De vormgeving daarvan vraagt beoordeling van de brief, het contract en de actuele procedure.
Ontruimingsbescherming is geen vrijstelling van betaling of andere contractuele verplichtingen. Controleer daarom ook de huurbetalingen, het gebruik en eventuele verplichtingen tot onderhoud of exploitatie. Voor geschillen over de contracttekst is onze uitleg over ROZ-huurcontracten voor bedrijfsruimte relevant.
Een dossier voor de beoordeling van uw werkplaats
- Het volledige contract, de algemene voorwaarden en alle aanvullingen.
- De advertentie, offerte, plattegrond en correspondentie van vóór de huur.
- Foto’s en gegevens over de inrichting bij aanvang, niet alleen de huidige inrichting.
- Afspraken over klantbezoek, verkoop, openingstijden en verbouwingen.
- De opzeggingsbrief, ontruimingsaanzegging en het bewijs van ontvangst.
Maak daarnaast een overzicht van veranderingen in het gebruik. Een tijdlijn waarin duidelijk is wanneer de showroom is toegevoegd en wat de verhuurder daarover heeft verklaard, is nuttiger dan alleen de stelling dat hij ‘alles wist’. Bewaar originele berichten en voorkom dat een achteraf opgesteld overzicht wordt gepresenteerd als een destijds gemaakte afspraak.
Veelgestelde vragen
Valt ieder ambachtsbedrijf onder artikel 7:290 BW?
Nee. De precieze wettelijke voorwaarden en de overeengekomen inrichting en bestemming moeten worden beoordeeld. In deze zaak was het gebruik als ambachtelijke werkplaats wel aanvaard, maar de vereiste publiekstoegang onvoldoende onderbouwd.
Is klantbezoek op afspraak altijd onvoldoende?
Ook dat volgt niet als algemene regel uit het arrest. Het gaat om alle omstandigheden. Incidenteel klantbezoek bewees hier niet dat partijen bij aanvang een publiekstoegankelijke functie hadden afgesproken.
Heb ik bij 230a-huur helemaal geen bescherming?
Er kan tijdelijke ontruimingsbescherming bestaan. Die verschilt van de bescherming van artikel 7:290 BW en moet tijdig en op de juiste manier worden ingeroepen. Ook de contractuele looptijd en wijze van beëindiging blijven relevant.
Mag ik op basis van het arrest direct een andere contractvorm eisen?
Nee. Het arrest beoordeelt één concrete overeenkomst. Het is wel een goede aanleiding om onduidelijke afspraken vóór verlenging of verandering van het gebruik schriftelijk te verduidelijken.
Voorkom dat de termijn verstrijkt tijdens de discussie over het regime
Heeft uw verhuurder de huur van een werkplaats, atelier of bedrijfsunit opgezegd? Laat het contract en de brieven gezamenlijk beoordelen. Het team huurrecht van Arslan Advocaten kan onderzoeken welk regime geldt en welke beschermingsroute openstaat. Vermeld bij uw contactverzoek de aangezegde eind- en ontruimingsdatum.
Bron: gerechtshof Amsterdam, 13 oktober 2026, ECLI:NL:GHAMS:2026:2910, onder meer r.o. 5.5–5.11. Zaakgebonden beoordeling; geen vastgestelde informatie over latere rechtsmiddelen.
