Ook wanneer de huur wordt betaald, kan het niet exploiteren van een restaurant in strijd zijn met de huurovereenkomst. Het gerechtshof Amsterdam ontbond op 6 oktober 2026 een huurcontract omdat de huurder niet meer voldeed aan de overeengekomen exploitatieplicht. De verkoop van de onderneming en een discussie over indeplaatsstelling namen die verplichting niet vanzelf weg.
Wie een horecazaak sluit of verkoopt, regelt vaak eerst de inventaris, medewerkers en koopsom. De huur van het pand verdient minstens zoveel aandacht. Een koper wordt niet automatisch huurder en een leegstaand restaurant kan botsen met afspraken over de exploitatie. De besproken zaak laat zien dat het betalen van huur niet altijd het volledige antwoord is op een verwijt van tekortschieten.
Bespreking door Onur Arslan, advocaat bij Arslan Advocaten. De uitspraak wordt niet als eigen kantoorzaak gepresenteerd.
Wat speelde er tussen huurder en verhuurder?
Partijen hadden een geschil over de huur van een horecaruimte. In hoger beroep kwam naar voren dat de huurder zelf geen restaurant meer exploiteerde waarbij hij actief en persoonlijk betrokken was. Hij gaf ook aan dat hij dat binnen afzienbare tijd niet zou hervatten. De onderneming was inmiddels aan een derde verkocht.
De huurder wees op eerdere problemen rond het huurderschap en de mogelijkheid een exploitatievergunning te verkrijgen. Daarnaast speelde een verzoek om indeplaatsstelling. Volgens hem lag de oorzaak van het niet exploiteren daarom mede bij de verhuurder.
Het hof volgde dat verweer niet. Ook na het eerdere vonnis was niet aan de exploitatieverplichting voldaan. De tekortkoming raakte volgens het hof de kern van de overeenkomst en rechtvaardigde ontbinding. De primaire bron is ECLI:NL:GHAMS:2026:2849, gerechtshof Amsterdam, 6 oktober 2026, gepubliceerd op 13 oktober 2026.
Wat is een exploitatieplicht?
Een exploitatieplicht is een contractuele verplichting om de onderneming in het gehuurde daadwerkelijk te voeren, vaak overeenkomstig de afgesproken bestemming en met bepaalde openingstijden of eisen aan het gebruik. De precieze inhoud hangt af van het contract en de toepasselijke voorwaarden.
Zo’n bepaling kan voor een verhuurder belangrijk zijn vanwege het aanzien van een locatie, de samenstelling van een winkelgebied of de overeengekomen bestemming. Maar een algemene veronderstelling dat iedere huurder altijd dagelijks open moet zijn, gaat te ver. Eerst moet worden vastgesteld welke verplichting in deze overeenkomst bestaat.
Bij de uitleg kan ook de context tellen. Wat is besproken bij de verhuur? Was persoonlijk ondernemerschap afgesproken? Welke sluitingen zijn toegestaan? Is toestemming nodig voor een andere exploitant? Een specifieke contractuele verplichting moet niet worden verward met alleen de algemene omschrijving ‘horeca’ op een bestemmingsregel.
Waarom hielp de verkoop van de onderneming niet?
De overdracht van een onderneming is niet hetzelfde als de overdracht van een huurovereenkomst. De koper kan eigenaar van de inventaris of handelsnaam worden, terwijl de verkoper tegenover de verhuurder nog steeds huurder is. Wie zonder sluitende huurregeling verkoopt, kan daarom achterblijven met betalings- en gebruiksverplichtingen.
Voor bepaalde bedrijfsruimte kan indeplaatsstelling op grond van artikel 7:307 BW een route zijn. Daarvoor gelden voorwaarden en, wanneer de verhuurder niet instemt, kan een rechterlijke machtiging nodig zijn. Dat wettelijke instrument is iets anders dan de stelling dat de verhuurder ieder verzoek vrijwillig moet accepteren.
Het hof overwoog in deze zaak dat op de verhuurder geen plicht rustte het verzoek tot indeplaatsstelling eenvoudigweg in te willigen. Dat moet niet worden gelezen als de algemene regel dat een verhuurder een rechterlijk afdwingbare indeplaatsstelling altijd kan blokkeren. Voor die afzonderlijke beoordeling verwijzen wij naar indeplaatsstelling bij bedrijfsruimte.
Een vergunningprobleem maakt de contractuele vraag niet overbodig
Wanneer een vergunning ontbreekt, moet worden onderzocht waarom de onderneming niet kan draaien en wie daarvoor volgens de afspraken verantwoordelijk is. Is het probleem tijdelijk? Heeft de huurder tijdig aangevraagd? Moet de verhuurder bepaalde stukken of medewerking leveren? Is de onderneming daadwerkelijk in staat weer te openen zodra de vergunning er is?
In de besproken zaak vond het hof de verwijzing naar het eerdere geschil niet voldoende. Er was inmiddels duidelijkheid gekomen, maar de huurder exploiteerde nog steeds niet en zou dat niet op korte termijn doen. De situatie ná het eerdere vonnis was dus relevant.
Dit is een belangrijk procespunt: een oud beletsel verklaart niet automatisch iedere latere periode van stilstand. Leg daarom vast wanneer een probleem is ontstaan, welke maatregelen zijn genomen, wanneer het is opgelost en waarom exploitatie daarna wel of niet mogelijk was. Een actuele tijdlijn voorkomt dat partijen langs elkaar heen spreken.
Kan tijdelijke sluiting ook tot ontbinding leiden?
Een tijdelijke sluiting is niet zonder meer gelijk aan het definitief staken van de exploitatie. De reden, duur, gemaakte afspraken en herstelmogelijkheden kunnen verschil maken. Een sluiting voor een overeengekomen verbouwing roept andere vragen op dan een langdurig leeg pand zonder concreet plan voor hervatting.
Bij ontbinding beoordeelt de rechter of de tekortkoming de beëindiging met haar gevolgen rechtvaardigt. Persoonlijke en zakelijke gevolgen kunnen daarbij worden aangevoerd, maar vervangen niet de onderbouwing van de oorzaak en de oplossing. Alleen zeggen dat sluiting noodzakelijk was, is doorgaans minder overtuigend dan een controleerbaar plan met stukken.
Laat bij betalingsproblemen ook de huurachterstand en het ontbindingsrisico bij bedrijfsruimte beoordelen. Niet-exploitatie en huurachterstand kunnen naast elkaar spelen. Een betalingsregeling lost een geschil over het gebruik van het pand niet automatisch op.
Wat regelt u vóór verkoop van uw horecazaak?
- Controleer bestemming, exploitatieplicht, persoonlijke betrokkenheid en regels over overdracht.
- Stem met koper en verhuurder af wie na overdracht de huurder en exploitant wordt.
- Onderzoek of schriftelijke instemming of een procedure tot indeplaatsstelling nodig is.
- Neem passende voorwaarden over de huur en vergunningen op in de koopafspraken.
- Leg vast wat er gebeurt wanneer toestemming of machtiging uitblijft en wie tot die tijd de verplichtingen draagt.
Deze stappen voorkomen niet ieder conflict, maar maken duidelijk welke risico’s nog openstaan. Laat niet alleen de koopovereenkomst, maar ook het huurcontract en de correspondentie over toestemming samen bekijken. Een verkoop die commercieel rond lijkt, kan juridisch nog afhankelijk zijn van een belangrijke voorwaarde.
Fictief voorbeeld: wel een koper, nog geen nieuwe huurder
Een restauranthouder verkoopt de inventaris en goodwill. De koper krijgt de sleutels, maar de verhuurder heeft niet ingestemd met overdracht van het huurcontract en er is geen rechterlijke machtiging. Wanneer de koper niet opent, kan de oorspronkelijke huurder nog worden aangesproken op de huur en de afgesproken exploitatie.
Dit voorbeeld is niet de besproken zaak. Het laat zien waarom sleuteloverdracht, bedrijfsoverdracht en huurderswisseling apart moeten worden geregeld. Ook een contract tussen verkoper en koper waarin staat dat de koper alle lasten draagt, bevrijdt de verkoper niet automatisch tegenover de verhuurder.
Veelgestelde vragen
Kan mijn huur worden ontbonden terwijl ik wel betaal?
Dat is mogelijk wanneer een andere voldoende ernstige contractuele tekortkoming bestaat, zoals schending van een relevante exploitatieplicht. Betaling is belangrijk, maar niet altijd de enige verplichting.
Wordt de koper van mijn restaurant vanzelf huurder?
Nee. De juridische overgang van de huur moet afzonderlijk worden geregeld. Instemming van de verhuurder of een toepasselijke wettelijke procedure kan nodig zijn.
Kan ik iedere weigering van indeplaatsstelling aanvechten?
Onder voorwaarden kan een rechterlijke machtiging worden gevraagd. Of dat zinvol is, hangt onder meer af van de toepasselijke huurregeling, de bedrijfsoverdracht en de waarborgen van de beoogde huurder. Het arrest sluit die wettelijke route niet algemeen uit.
Moet ik na ontbinding altijd dezelfde ontruimingstermijn krijgen als in dit arrest?
Nee. De opgelegde termijn is zaakgebonden. Bekijk het eigen vonnis of arrest, de betekening en eventuele uitvoerbaarverklaring. Een rechtsmiddel schorst een uitvoerbare beslissing niet automatisch.
Laat huur en bedrijfsoverdracht op elkaar aansluiten
Sluit u een horecazaak, verkoopt u de onderneming of weigert de verhuurder een opvolger? Het team huurrecht kan de contractuele verplichtingen en mogelijke vervolgstappen beoordelen. Leg via Arslan Advocaten het huurcontract, de koopafspraken, vergunningstukken en brieven van de verhuurder voor. Vermeld een lopende procedure of aangekondigde ontruiming direct.
Bron: gerechtshof Amsterdam, 6 oktober 2026, ECLI:NL:GHAMS:2026:2849, in het bijzonder r.o. 6.4–6.8. De uitkomst is geen algemene regel voor iedere tijdelijke horecasluiting.
