Een contract voor een hele woning is niet altijd beslissend voor de vraag of een onderhuurder zelfstandige woonruimte huurt. Het hof Amsterdam beoordeelde op 3 september 2026 een groepsconstructie als kamerhuur. Na het einde van de hoofdhuur kon de bewoner daardoor geen beroep doen op de automatische voortzetting van artikel 7:269 lid 1 BW.
Bijgewerkt op 14 november 2026 · Woonruimte in Nederland
Wat was de huurconstructie?
De eigenaar verhuurde de woning aan een onderneming die mocht onderverhuren aan woningdelers. Met de bewoners waren een onderhuurovereenkomst en een afzonderlijke woongroepovereenkomst gesloten. Later ging de onderneming failliet en eindigde de hoofdhuur. De eigenaar verlangde ontruiming.
Een bewoner stelde dat de overeenkomst zag op de gehele woning en dat hij daarom onderhuurbescherming had. Het hof onderzocht zowel de contractuele afspraken als de manier waarop de verhuur was ingericht. De uitspraak is ECLI:NL:GHAMS:2026:2644.
Waarom was de titel van het groepscontract niet genoeg?
Het hof onderscheidde twee vragen: wat was precies gehuurd, en was dat gehuurde zelfstandig of onzelfstandig? De woongroepovereenkomst wees kamers en afzonderlijke bedragen aan bewoners toe. Beide documenten kwamen uit de verhuurconstructie van de onderneming en werden bij wisseling van bewoners opnieuw aangegaan.
Ook de betaling van de eigen kamerhuur en de regeling van aansprakelijkheid speelden mee. Het geheel wees volgens het hof op huur van een kamer, niet op huur van de gehele woning door de individuele bewoner. De gedeelde wezenlijke voorzieningen lagen buiten die kamer.
Welk gevolg had dat voor artikel 7:269 BW?
De bijzondere voortzettingsbescherming bij het einde van de hoofdhuur geldt voor de wettelijk bedoelde onderhuur van zelfstandige woonruimte met hoofdverblijf. Omdat hier kamerhuur werd aangenomen, kon de bewoner die bescherming niet inroepen. De toestemming van de eigenaar voor onderverhuur aan woningdelers veranderde dat oordeel niet.
Dat betekent niet dat iedere woongroep onbeschermd is. Een werkelijk gezamenlijk gehuurde zelfstandige woning kan een andere beoordeling vragen. Alle overeenkomsten, de verdeling van rechten en de uitvoering moeten worden gelezen.
Waarom kon ontruiming in kort geding volgen?
Het hof benadrukte de zware maatstaf voor ontruiming van woonruimte in kort geding. Het achtte in deze zaak hoogstwaarschijnlijk dat de bewoner na het einde van de hoofdhuur zonder recht of titel verbleef. Ook was het spoedeisende belang van de eigenaar voldoende onderbouwd.
De ontruiming bleef in stand, maar het hof verlengde de termijn tot 1 november 2026. Dit is de in deze uitspraak bepaalde datum; zij zegt niets over een algemene ontruimingstermijn voor andere dossiers. Een iets langere termijn is bovendien geen behoud van het huurrecht.
Welke stukken moeten bewoners controleren?
- De hoofdhuurovereenkomst voor zover beschikbaar.
- De onderhuurovereenkomst en alle bijlagen.
- Een woongroepovereenkomst en latere vervangingen daarvan.
- Afspraken over kamers, huurbetaling en gezamenlijke aansprakelijkheid.
- Berichten van curator of eigenaar over het einde van de hoofdhuur.
Kijk of de werkelijkheid aansluit op het contract. Een gezamenlijk totaalbedrag is niet het enige gegeven, maar ook afzonderlijke betalingen zijn niet zonder verdere beoordeling beslissend. Laat het samenstel onderzoeken.
Wat kunt u doen als de tussenverhuurder failliet is?
Vraag de curator en eigenaar naar de status van de overeenkomsten en de gestelde einddatum. Laat tegelijk uw eigen huurbescherming beoordelen. Ga niet uitsluitend af op een standaardbrief dat alle bewoners moeten vertrekken, maar negeer die brief evenmin.
Mogelijke financiële claims op de failliete onderverhuurder moeten apart worden bekeken. Een claim wegens borg of schade verzekert niet dat u in de woning kunt blijven. Bij een aangekondigde ontruiming zijn het woonrecht, de processtappen en de praktische opvang daarom drie afzonderlijke aandachtspunten.
Veelgestelde vragen
Verlies ik altijd bescherming als mijn verhuurder failliet gaat?
Nee. Eerst moet worden vastgesteld wie failliet is, welke huur eindigt en wat u huurt. De hier besproken uitspraak gaat over een specifieke hoofdhuur- en onderhuurconstructie.
Maakt toestemming voor onderhuur iedere kamer zelfstandig?
Nee. Toestemming en de kwalificatie van de gehuurde woonruimte zijn verschillende vragen.
Uw huurprocedure laten beoordelen
Heeft u een opzeggingsbrief, dagvaarding of ontruimingsdatum ontvangen? Leg uw situatie voor aan Arslan Advocaten. Vermeld direct uw rol, de eerstvolgende datum en welke stukken u heeft. We bespreken eerst of een toevoeging of rechtsbijstandsverzekering mogelijk is en maken afspraken over de kosten en de behandeling. Een bericht via het formulier schort een proces- of ontruimingstermijn niet op.
Verder lezen
Bekijk ook het stappenplan voor een gerechtelijke huurprocedure: van dagvaarding en verweer tot uitspraak en uitvoering.
Juridische bronnen
- Gerechtshof Amsterdam 3 september 2026, ECLI:NL:GHAMS:2026:2644
- Burgerlijk Wetboek Boek 7: huur, opzegging en onderhuur
- Volkshuisvesting Nederland: bescherming bij onderhuur
