Ev sahibinizle sorun mu yaşıyorsunuz?
Ev sahibiniz sizi kendi başına evden çıkaramaz. Bunun için mahkeme kararı gerekir.
- Tahliye bildirimi aldınız mı? Sessiz kalmayın, bu sizin aleyhinize işler.
- Depozito iade edilmedi mi? Kural olarak iki hafta içinde hesaplanarak iade edilmelidir.
- Kira sözleşmenizi gönderin, ev sahibinin neyi yapıp yapamayacağını söyleyelim.
Bel 070 450 0300WhatsApp onsStuur uw stukken op
Het eerste gesprek is kosteloos en vertrouwelijk. Zes vestigingen in Nederland. Wij spreken ook Turks, Pools en Engels.
Kiraya verme, tadilat veya boş kalma, bina (konut) sigortanızı etkileyebilir. Ancak bir reddin değerlendirilebilmesi için hangi değişikliğin olduğunun, poliçenin bu konuda ne öngördüğünün ve sigortacıya veya danışmanınıza ne bildirdiğinizin açıkça bilinmesi gerekir. Tam klozu isteyin ve hasar tarihindeki fiili durumu kontrol edin. Her değişiklik her poliçede aynı sonucu doğurmaz.
Nederlands: Lees dit artikel in het Nederlands: Opstalverzekering bij verhuur, verbouwing of leegstand
English: Read this article in English: Buildings insurance when letting, renovating or leaving your home vacant
Yazar: Onur Arslan, Arslan Advocaten avukatı. Hollanda Barolar Birliği’nin uzmanlık alanları siciline iş hukuku ve kişisel yaralanma alanlarında kayıtlıdır. Son güncelleme: 22 Eylül 2026.
Bir konut, sizin büyük bir risk olarak görmediğiniz bir şekilde geçici olarak farklı kullanılabilir. Partnerinizle birlikte yaşamaya başlar ve eski evinizi kiraya verirsiniz, bir tadilat uzar ya da anne veya babanız bir bakım kurumuna taşınır. Sigorta, bu durumlar için normal oturumdan farklı koşullar uygulayabilir.
Konutun kullanım şekli neden fark yaratır?
Sigortacı, riski kendisine bildirilen duruma göre değerlendirir. Günlük oturum, uzun süreli boş kalma, oda kiralama ve kapsamlı bir tadilat farklı riskler doğurabilir. Bu nedenle poliçe bir bildirim yükümlülüğü, sınırlı teminat veya ek koşullar içerebilir.
Yalnızca ‘risk değişikliği’ ile ilgili genel bir hükme bakmakla yetinmeyin. Poliçe sayfasında, genel şartlara göre öncelikli olan veya onları tamamlayan özel bir kloz bulunabilir. Ekler ve onaylanmış değişiklikler dâhil olmak üzere ilgili döneme ait şartları esas alın.
Boş olmak, her zaman mobilyasız olmak anlamına gelmez
Bir konut hâlâ eşyalı olabilir, ancak fiilen orada kimse oturmuyor olabilir. Poliçede kimsenin oturmadığı, kullanım dışı veya boş gibi kavramlar kullanılabilir. Bu kavramlar, metin ve somut koşullar ışığında yorumlanmalıdır.
Fiili oturum, ziyaretler, gözetim ve durumun ne kadar sürdüğüyle ilgili bilgi toplayın. Adreste kayıtlı olmak tek başına geçerli tek delil olmayabilir. Satılık tabelası da tek başına günlük oturum hakkında her şeyi göstermez.
Bunun uygulamada nasıl sonuçlandığını 18 Haziran 2024 tarihli 2024-0504 sayılı Kifid kararı göstermektedir (Kifid, Hollanda Finansal Hizmetler Şikâyet Kurulu’dur). Bu davada kimsenin oturmadığı bir konut satışa çıkarılmıştı. Yetkili acente, poliçe sayfasına bir boş kalma klozu ekledi; bu kloz, boş kalma süresince teminatı yangın ve fırtına hasarıyla sınırladı. Ardından hırsızlar eve girip bakır boruları çaldı. Kloz nedeniyle bu hırsızlık hasarı teminat dışında kaldı. Konutun tamamen eşyalı olduğu gerekçesiyle klozun kaldırılması talebi reddedildi: yetkili acenteye göre konut artık oturulmadığı anda boş sayılır. Dolayısıyla eşyalı olmak, oturulan konut olmakla aynı şey değildir.
Tüketiciler, aracılarını ve sigortacıyı bu konuda kendilerini uyarmamakla suçladı. Kifid, danışmanlık rolü bulunmadığı için sigortacıya kusur yüklenemeyeceğine karar verdi. Buna karşılık aracı, Hollanda Medeni Kanunu’nun (BW) 7:401. maddesindeki özen yükümlülüğünü ihlal etmişti: konutta kimsenin oturmadığını biliyordu ve sınırlı teminat hakkında bilgi vermesi gerekirdi. Yine de € 19.000 tutarındaki talep reddedildi: komisyon, tüketicilerin doğru bilgilendirilmiş olsalardı somut önlemler alacaklarını makul görmedi; sigortacı da hasar daha önce bildirilmiş olsaydı bile talebin reddedileceğini teyit etti.
Buradan iki ders çıkar. Birincisi: boş kalma klozu teminatı yalnızca yangın ve fırtınaya indirebilir; oysa boş bir ev için en büyük risk tam da hırsızlık ve su hasarıdır. İkincisi: özen yükümlülüğünü ihlal eden bir danışman, ancak doğru bilgilendirilseydiniz farklı davranacağınızı makul ölçüde gösterirseniz tazminata yol açar. Bu sonucu başka bir poliçeye veya başka bir hasar nedenine otomatik olarak uygulamayın.
Tek kiracıya kiralama, oda kiralama veya tatil amaçlı kiralama
Kiralamayla ilgili bir değişikliği somut olarak bildirin. Hangi bölümü kimin, ne süreyle kullandığını, sizin de orada oturmaya devam edip etmediğinizi ve turistik ya da ticari bir kiralama olup olmadığını belirtin. Teminatın, olası prim düzenlemesinin ve özel koşulların yazılı olarak teyit edilmesini isteyin.
İpotek veren bankanın veya belediyenin izni, otomatik olarak sigortacının izni anlamına gelmez. Tersine, sigorta teminatı da gerekli olan başka bir iznin yerini tutmaz. Bu nedenle ayrı ayrı verilen kararları saklayın.
Hasara bir kiracı yol açarsa, hem kendi teminatınız hem de kiracının olası sorumluluğu incelenmelidir. Sigortacının yalnızca binayı başka birinin kullandığı gerekçesiyle talebi reddedebileceği kendiliğinden açık değildir; belirleyici olan, kararlaştırılan kullanım amacı ve poliçe şartlarıdır.
Tadilat ve renovasyon
Küçük bir boya işi, çatının ve cephenin açıldığı bir renovasyonla aynı şey değildir. Sigortacıya hangi işlerin yapılacağını, evin oturulabilir kalıp kalmadığını, hangi güvenlik önlemlerinin bulunduğunu ve projenin ne kadar süreceğini bildirin. Planlama değişirse ne yapmanız gerektiğini de sorun.
Hangi hasarın bina sigortası kapsamına girdiğini ve bir CAR sigortası (Construction All Risks, inşaat veya tadilat sırasında oluşan hasarı karşılayan ayrı bir inşaat sigortası) ya da başka bir inşaat teminatı bulunup bulunmadığını kontrol edin. Bir müteahhidin sorumluluk sigortası, konutunuzdaki tüm hasarlar için otomatik olarak eksiksiz bir sigorta değildir.
Müteahhide verilen iş siparişini, inşaat planını, fotoğrafları ve yangın riski taşıyan işlerle ilgili anlaşmaları saklayın. Hasar hâlinde bu belgeler, sigortalı bir olay mı, bir uygulama hatası mı yoksa inşaat dönemine özgü bir sınırlama mı söz konusu olduğunu ayırt etmeye yardımcı olabilir.
Kiraya verme, boş kalma veya tadilat: neyi bildirirsiniz, karşılığında ne istersiniz?
Bu üç durum çoğu zaman aynı kefeye konur, ancak her birinin kendine özgü bir bildirim yükümlülüğü ve riski vardır. Size uyan satırı gözden geçirin.
| Durum | Neyi bildirirsiniz? | Karşılığında hangi teyidi istersiniz? | Genellikle ne ters gider? |
|---|---|---|---|
| Tek kiracıya kiralama | Başlangıç tarihi, kira sözleşmesi, oturan kişi sayısı, sürekli oturum olup olmadığı | Teminatın değişmeden devam ettiğine dair yazılı teyit; varsa kloz ve prim düzenlemesi poliçe sayfasında yer almalı | Kiralama danışmana bildirilir, ancak hiçbir zaman poliçe sayfasına yansımaz |
| Oda kiralama | Oda ve oturan kişi sayısı, ortak kullanım alanları, varsa izin | Oda kiralamanın poliçe kapsamında izinli olduğuna dair teyit; değilse uyarlanmış veya ayrı bir sigorta | Oda kiralama çoğu zaman standart bir konut poliçesinin kapsamı dışında kalır |
| Tatil amaçlı kiralama veya kısa süreli konaklama | Sıklık, platform, kimin ve ne kadar süre kaldığı | Bu kullanımın teminat kapsamında olduğuna dair açık teyit | Ara sıra yapılan kiralamayı ev sahibi “kiralama” olarak görmez, ancak sigortacı görür |
| Boş kalma (artık oturulmuyor) | Hangi tarihten itibaren kimsenin oturmadığı, gözetim olup olmadığı, konutun satılık olup olmadığı ve içeride mobilya bulunup bulunmadığı | Hangi teminatın geçerli kalmaya devam ettiğine dair teyit; teminatı yangın ve fırtınayla sınırlayan bir boş kalma klozuna dikkat edin | “İçeride eksiksiz bir ev eşyası var” durumu oturulan konut olarak anlaşılır, oysa öyle değildir |
| Tadilat veya renovasyon | İşlerin niteliği, evin oturulabilir kalıp kalmadığı, projenin süresi, güvenlik önlemleri, yangın riski taşıyan işler | Hangi hasarın bina sigortası kapsamında kalmaya devam ettiğine ve CAR sigortasının gerekip gerekmediğine dair teyit | Yalnızca müteahhit sigortalıdır; mevcut yapıdaki hasar onun sorumluluğu dışında kalır |
| Planlamada değişiklik | Yeni bitiş tarihi, gecikme, iki aşama arasında geçici boş kalma | Daha önce verilen taahhüdün yeni dönem için de geçerli olduğuna dair teyit | “Üç ay” için verilen bir taahhüt, iş uzadığında sessizce geçerliliğini yitirir |
Değişikliği bildirmediyseniz ne olur?
Hangi bildirim yükümlülüğünün ihlal edildiğini, poliçeye göre bildirimin hangi süre içinde yapılması gerektiğini ve buna hangi sonuçların bağlandığını sorun. Sigortacının zamanında bildirim yapılsaydı nasıl davranacağını da değerlendirtin. Sigortayı sürdürür müydü, değiştirir miydi yoksa sona mı erdirirdi?
Bildirilmeyen her değişikliğin tam bir reddi haklı kıldığına dair genel bir kural yoktur. Değişikliğin hasarın doğrudan nedeni olması da her zaman şart değildir. Klozun hukuki niteliği ve somut koşullar fark yaratır. Bu nedenle ‘illiyet bağı yok’ savunmasını standart bir argüman olarak kullanmak yerine hukuken değerlendirtin.
Farklı kullanım sigorta başvurusu sırasında zaten mevcutsa, tartışma sigortanın yapılması sırasındaki beyan yükümlülüğüyle ilgili olabilir. Bu, sigorta süresi içinde meydana gelen bir değişiklikten farklı bir çıkış noktasıdır. Bkz. bilgi saklama gerekçesiyle reddedilen talep.
Danışmanınıza bildirmiştiniz
E-postayı, görüşme teyidini veya değişiklik talebini bulun. Danışmanın ardından ne yaptığını ve sigortacıdan hangi yanıtın geldiğini sorun. Danışmanın rolü ve yetkisi, bir bildirimin hukuken kime yapılmış sayılacağı sorusu bakımından önemli olabilir.
Bir danışmanlık hatası ayrı bir tazminat talebine yol açabilir, ancak bunun için sonuçların da ispat edilmesi gerekir. Hangi uygun teminat mevcuttu ve siz onu seçer miydiniz? Sigorta danışmanının sorumluluğu hakkında daha fazla bilgi edinin.
Bir reddi hedefli biçimde itiraz konusu yapmak
Değişikliğin, bildirimin, yanıtın, varsa yeni poliçenin ve hasarın zaman çizelgesini çıkarın. Bunun yanına poliçedeki tam tanımları koyun. Ardından reddin hangi kısmının sizce fiilen veya hukuken doğru olmadığını gerekçelendirin.
Diğer hasar kalemlerinin teminat kapsamında olup olmadığını da sorun. Örneğin boş kalma durumundaki bir sınırlama, hasar nedenine göre farklılık gösterebilir. Sigortacının yalnızca genel bir etiket koymasıyla yetinmeyin; hangi hükmü hangi hasar kalemine uyguladığını belirtmesini isteyin.
Bu sırada iki süreyi göz önünde bulundurun. Birincisi şikâyet yolu: sigortacının iç şikâyet prosedürünü tamamlayın ve nihai görüşünü isteyin. Ancak bundan sonra, tüketici iseniz ve sigortacı Kifid’e üyeyse Kifid’e başvurabilirsiniz; başvuru koşulları ve başvuru süresi Kifid Uyuşmazlık Komisyonu’nun ilgili yönetmeliğinde yer almaktadır. İkincisi zamanaşımı: Hollanda Medeni Kanunu’nun 7:942. maddesi uyarınca sigortacıdan alacağınız, talebin muaccel olduğunu öğrendiğiniz günü izleyen günden itibaren üç yıl geçmekle zamanaşımına uğrar. Sigortacı talebinizi açık ve kesin bir şekilde reddederse, bunu izleyen günden itibaren üç yıllık yeni bir süre başlar. Bu tarihi ajandanıza not edin: devam eden bir şikâyet prosedürü zamanaşımını kendiliğinden kesmez.
Binanın kullanımında değişiklik
Boş kalma, kiraya verme, tadilat ve diğer ticari kullanımlar farklı bildirim ve teminat hükümlerine tabi olabilir. Sigortacıya göre hangi değişikliğin ve hangi andan itibaren bildirilmesi gerektiğini sorun. Kısa süreli bir yokluk, otomatik olarak yapısal boş kalmayla aynı durum değildir.
Danışmana veya sigortacıya gönderdiğiniz mesajları ve varsa alınan izinleri saklayın. Doğru bildirim yapılsaydı hangi kabul kararının verileceğini de araştırın. Aracının hatası ile poliçe teminatı birbirinden ayrı sorulardır.
Ayrıca danışmanın teminat hataları ve su hasarı hakkında okuyun.
Konut kullanımındaki değişiklik hakkında sık sorulan sorular
Kısa bir tatili boş kalma olarak bildirmem gerekir mi?
Başka bir yerde geçici olarak kalmak, poliçe anlamında her zaman boş kalmayla aynı değildir. Tanımları ve süreleri kontrol edin. Daha uzun bir yokluk söz konusuysa hangi koşulların geçerli olduğunu yazılı olarak sorun.
İçeride hâlâ mobilya varsa konutum sigortalı mıdır?
Bu, yalnızca mobilyaların varlığından anlaşılmaz. Poliçe fiili oturumu veya kullanımı esas alabilir. Durumla ilgili delil toplayın ve geçerli tanımı okuyun.
Telefonla yapılan bildirim yeterli midir?
Bu önemli olabilir, ancak ispat konusunda tartışma çıkabilir. Görüşmeyi yazılı olarak teyit edin ve gerekiyorsa değiştirilmiş bir poliçe sayfası veya açık bir teminat teyidi isteyin.
Müteahhidin sigortası tüm tadilat hasarlarını karşılar mı?
Hayır. Bu, sorumluluğa ve müteahhidin poliçesine bağlıdır. Kendi bina veya inşaat sigortanız farklı bir rol oynayabilir. Teminatları işler başlamadan önce kontrol edin.
Sigortacı sonradan bir kloz ekleyebilir mi?
Sonradan eklenen bir kloz, daha önceki hasar tarihinde hangi teminatın geçerli olduğunu kendiliğinden açıklığa kavuşturmaz. Orijinal şartları, değişiklik yetkisini ve yürürlük tarihini değerlendirtin.
Konutta bir vefatın ardından geçici olarak kimse oturmuyorsa ne olur?
Fiili durumu bildirin ve sigortanın devamı için hangi teminat ve yükümlülüklerin geçerli olduğunu sorun. Gözetim sağlayın ve iletişim bilgilerini kayıt altına alın. Yalnızca prim ödemenin mevcut tüm teminatı koruyacağını varsaymayın.
Poliçenizi ve bildiriminizi karşılaştırtın
Bina sigortacınız kiraya verme, boş kalma veya tadilat sonrasında ödeme yapmayı mı reddediyor? Arslan Advocaten ile iletişime geçin. Yangın hâlinde, hasar dosyanızı düzenlemek için reddedilen yangın hasarı hakkındaki makaleden de yararlanabilirsiniz.
Hukuki kontrol: Onur Arslan, Arslan Advocaten avukatı. Kontrol tarihi: 13 Eylül 2026.
