Hollanda’da alt kiracı olarak haklarınız: asıl kira sona erdiğinde ne olur?

Kısa cevap: Hollanda’da bir konutu veya odayı, o konutu kendisi de kiralayan birinden kiralıyorsanız alt kiracısınız. Size kiraya veren kişiye (alt kiraya veren) karşı kural olarak olağan kira korumasından yararlanırsınız. Asıl kira sona ererse durumunuz neyi kiraladığınıza bağlıdır. Asıl ikametgâhınız olan bağımsız bir konut kiralıyorsanız, mülk sahibi (asıl kiraya veren) Medeni Kanun madde 7:269 fıkra 1 uyarınca kiranızı kendiliğinden devam ettirir. Mülk sahibi ancak altı ay içinde, dört yasal gerekçeden birine dayanarak mahkeme yoluyla kiranın sona erdirilmesini talep edebilir. Oda kiralıyorsanız mülk sahibine karşı bu korumadan yararlanamazsınız.

Ayrıca alt kiraya verenle yaptığınız anlaşmalar ile onun alt kiraya verme yetkisi arasında ayrım yapmanız gerekir. Asıl kiraya veren izin vermemişse, bu durum alt kiraya verenle yaptığınız anlaşmaların otomatik olarak geçersiz olduğu anlamına gelmez. Ancak asıl kiracı ve sizin konutta kalmaya devam edebilmeniz açısından ciddi sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle her iki kira ilişkisini de inceletin.

Alt kiralamada kim kimdir?

Asıl kiraya veren, çoğu zaman mülk sahibi veya bir sosyal konut kurumu (woningcorporatie), konutu asıl kiracıya kiralar. Asıl kiracı daha sonra size bir yaşam alanı kiralarsa, size karşı alt kiraya veren konumundadır. Siz de alt kiracısınız. Bir mesajda size ‘ev arkadaşı’ veya ‘misafir’ denmesi her zaman belirleyici değildir. Önemli olan, yaşam alanı ve ödeme konusunda gerçekte yapılmış anlaşmalardır.

Kira ilişkisi olmadan birinin yanında misafir olarak kalmak, bir odayı düzenli olarak ücret karşılığında kullanıma vermekten farklıdır. Tatil konaklaması gibi doğası gereği kısa süreli bir kullanım, Medeni Kanun madde 7:232 fıkra 2 uyarınca konut kira korumasının dışında kalır. Mülk sahibi adına aracılık yapılması da kendiliğinden alt kiralama sayılmaz. Bu nedenle sözleşmede kiraya veren olarak kimin yazdığını, kime ödeme yaptığınızı ve o kişinin kimin adına hareket ettiğini kontrol edin.

Asıl kiracı konutu alt kiraya verebilir mi?

Temel kural Medeni Kanun madde 7:244’te yer alır. Konut kiracısı, kiraladığı yeri tamamen veya kısmen başkasının kullanımına veremez. Tek bir yasal istisna vardır: bağımsız bir konut kiralayan ve orada asıl ikametgâhı bulunan kişi, konutun bir bölümünü başkasının kullanımına verebilir. Dolayısıyla konutun tamamını alt kiraya vermek ancak kiraya verenin izniyle mümkündür. Asıl kiracının kendisinin de yaşadığı konutta bir oda kiralaması ise, kira sözleşmesi bunu geçerli bir şekilde sınırlamadıkça yasal olarak serbesttir.

Bunun yanında belediye kuralları ve izinler de rol oynayabilir; örneğin oda kiralama veya konut izni (huisvestingsvergunning) için. Kiraya verenin izni, belediyeyle ilgili her sorunu otomatik olarak çözmez. Tersine, belediyeye kayıt olmanız da asıl kiraya verenin izin verdiğini kanıtlamaz.

Ödeme yapmadan önce alt kiraya verenin konumu hakkında açık bilgi isteyin. ‘Ev sahibi bunu uygun buluyor’ sözünü kontrol etmek zordur. Bu konuta ve bu kiralama biçimine uygun, somut ve yazılı bir izin daha fazla güvence sağlar. Şüpheniz varsa, büyük tutarlar göndermeden önce durumu inceletin.

Oda mı, bağımsız konut mu: bu fark neden önemli?

Medeni Kanun madde 7:234’e göre bağımsız bir konutun kendi girişi vardır ve mutfak veya tuvalet gibi konut dışındaki temel olanaklara bağımlı olmadan içinde yaşanabilir. Oda kiraladığınızda bu olanakları başkalarıyla paylaşırsınız. Bir ilanda ‘stüdyo’ veya ‘daire’ kelimesinin geçmesi bunu belirlemez.

Asıl kira sona erdiğinde sahip olduğunuz koruma açısından bu fark belirleyicidir. Medeni Kanun madde 7:269’daki devam düzenlemesi yalnızca asıl ikametgâhınız olan bağımsız bir konutun alt kiralanmasında geçerlidir. Oda kiralıyorsanız kiranız asıl kiraya verene geçmez.

Kiraya verenin kendisinin de asıl ikametgâhı olan bir konutta oda mı kiralıyorsunuz? O zaman ilk dokuz ayda fesih bildirimine karşı korumanız sınırlıdır (Medeni Kanun madde 7:232 fıkra 3, hospita düzenlemesi (hospitaregeling) olarak bilinir). Yaşam alanınızın bağımsız olup olmadığından emin değil misiniz? O zaman fiili yerleşim düzenini değerlendirtin. Fotoğraflar, bir kat planı ve ortak kullanılan olanaklara ilişkin bilgiler bu konuda yardımcı olur.

Asıl kira sözleşmesi sona ererse ne olur?

Asıl ikametgâhınız olan bağımsız bir konut kiralıyorsanız, asıl kira sona erdiğinde asıl kiraya veren alt kiranızı devam ettirir (Medeni Kanun madde 7:269 fıkra 1). Bunun için önce mahkemeye gitmeniz gerekmez. Ancak kirayı bu şekilde devam ettiren kişinin bunu kiraya verene bildirmesi gerekir (Medeni Kanun madde 7:270a). Bu nedenle mülk sahibine mümkün olan en kısa sürede taahhütlü veya gönderimi kanıtlanabilir bir mektup gönderin.

Bu koruma güçlüdür, ancak koşulsuz bir güvence değildir. Asıl kiraya veren, kirayı devam ettirdikten sonraki altı ay içinde mahkemeden kiranın sona erdirilmesini isteyebilir (Medeni Kanun madde 7:269 fıkra 2). Bu yalnızca şu gerekçelerden birine dayanarak mümkündür:

• kirayı düzgün bir şekilde ödeyeceğinize dair mali açıdan yeterli güvence sunmuyorsunuz;
• alt kiralama, size açıkça kiracı konumu kazandırmak amacıyla yapılmıştır;
• benzer kira sözleşmeleri ile eski ve devam eden kiranın içeriği de dikkate alındığında, kiranın devamı, hakkaniyet ve dürüstlük kuralları gereği asıl kiraya verenden beklenemez;
• konut için bir konut izni (huisvestingsvergunning) gereklidir ve siz bu izni sunmuyorsunuz.

Altı aylık süre herhangi bir talep yapılmadan geçerse, mülk sahibinin kiracısı olarak konumunuz güçlenir. Bu sürenin tam olarak nasıl hesaplandığı içtihatla belirlenmiştir; devam eden bir uyuşmazlıkta bunu değerlendirtin.

Oda kiralıyorsanız asıl kiraya verene karşı korumanız daha sınırlıdır. Kendi alt kiraya vereninize karşı hak iddia edebilirsiniz, ancak bu, mülk sahibinin sizi kiracı olarak kabul etmek zorunda olduğu anlamına gelmez. Asıl kiracı size ‘her zaman kalabileceğinizi’ vaat ederse, bu asıl kiraya vereni kendiliğinden bağlamaz.

Asıl ikametgâh gerçekle örtüşmelidir

Burada önemli olan, yalnızca bir kayıttaki adres değil, gerçekten yaşadığınız ve hayatınızın geçtiği yerdir. Adres kaydı, ödemeler, posta ve fiili kullanım birlikte önem taşıyabilir. Tek başına hiçbir belge her zaman tam cevabı vermez.

Bu nedenle mevcut, gerçek belgeleri toplayın. Sonradan, önceden varmış gibi belgeler hazırlamayın ve kimseden gerçeğe aykırı bir beyan istemeyin. Yanlış bilgi, konumunuza tam tersine ciddi zarar verebilir.

Asıl kiracı sizseniz ve konutta yaşamamakla veya yasak alt kiralamayla suçlanıyorsanız? O zaman alt kiracının haklarından farklı bir hukuki soru söz konusudur. Bunun için konut dolandırıcılığı veya asıl ikametgâh olmaması suçlaması yazımızı okuyun.

Alt kiraya verene karşı hangi haklarınız var?

Alt kiraya veren sizin kiraya vereninizdir. Yaşam alanını kararlaştırıldığı şekilde kullanımınıza vermek, ayıpları gidermek ve varsa depozitoyu kurallara uygun olarak iade etmek zorundadır. Kendisinin de bir mülk sahibinden kiralıyor olması bu yükümlülükleri ortadan kaldırmaz. Kira kanunundaki fesih bildirimine karşı koruma sizinle alt kiraya veren arasında da geçerlidir. Dolayısıyla sizi öylece sokağa atamaz; mahkeme kararı olmadan kilitleri değiştirmesi de yasaktır (bkz. ev sahibi kilitleri değiştiriyor).

Sorunları kendi kiraya vereninize yazılı olarak bildirin ve onarımın nasıl yapılacağını sorun. Yapısal bir ayıpta asıl kiraya verenin iş birliği gerekebilir. Tüm ilgililer arasındaki yazışmaları saklayın.

Çok yüksek kira mı ödüyorsunuz? Yaşam alanına ve sözleşme türüne bağlı olarak alt kiralamada da kira bedeli koruması geçerli olabilir. Alt kiralama bu kurallardan muaf değildir. Çok yüksek kira ve puan sistemi hakkındaki açıklamaya göz atın.

Yazılı bir sözleşmeniz yoksa ne olur?

Bir kira sözleşmesinin var olması için kâğıt üzerinde olması gerekmez. Ödemeler, mesajlar, ilan ve kullanım konusundaki fiili anlaşmalar kira ilişkisini kanıtlayabilir. Ancak açık yazılı anlaşmalar olmadan bedel, süre ve yükümlülükler hakkında tartışma çoğu zaman daha zordur.

İlanı ve tüm mesaj geçmişini saklayın. Anahtarı ne zaman aldığınızı, hangi alanı kullanabildiğinizi ve her ay ne için ödeme yaptığınızı not edin. Açıklamalı bir banka havalesi yardımcı olur, ancak her zaman diğer olgularla birlikte değerlendirilir.

Yaşam alanınızın ‘konaklama’ olarak adlandırıldığı veya ayrılmayı kabul ettiğinizin yazdığı, sonradan hazırlanmış bir belgeyi hemen imzalamayın. Önce metnin gerçek anlaşmalarla örtüşüp örtüşmediğini değerlendirtin.

Alt kiralamada depozito ve hizmet bedelleri

Depozito ödemesini açıkça kayda geçirin: tutar, alıcı, tarih ve amaç. 1 Temmuz 2023 ve sonrasında yapılan kira sözleşmelerinde depozito, iki aylık kira bedelinden (hizmet bedelleri hariç, kale huur) fazla olamaz ve kiraya veren depozitoyu kiranın bitiminden sonraki 14 gün içinde, masraf mahsup ediyorsa 30 gün içinde iade etmelidir (Medeni Kanun madde 7:261b). Bu kurallar alt kiraya veren için de geçerlidir. Asıl kiracı ile mülk sahibi arasındaki bir uyuşmazlık, ona depozitonuzu tutma hakkı vermez.

‘Kira ve her şey dahil’ toplu bir tutar mı ödüyorsunuz? O zaman hangi olanakları kullandığınızı ve payınızın nasıl hesaplandığını sorun. Genel yaklaşım için kiranın bitiminde depozitonun geri alınması ve hizmet bedellerinin kontrol edilmesi yazılarımızı okuyun.

Mülk sahibinden veya icra memurundan (deurwaarder) mektup alırsanız ne yapmalısınız?

Önce ne yazdığını okuyun. Asıl kira mı sona eriyor, konutu terk etmeniz mi isteniyor, yoksa zaten bir mahkeme kararı mı var? Yardım isterken konutta ne zamandan beri yaşadığınızı belirtin ve belgelerin tamamını gönderin. Bir tahliye tarihi, derhal harekete geçmenizi gerektirir.

Danışmadan, haklarınızdan feragat ettiğiniz veya ayrılmayı kabul ettiğiniz bir beyanda bulunmayın. Ayrılmanızın hangi hukuki gerekçeyle istendiğini sorun. Aynı zamanda bir dava celpnamesini veya icra edilebilir bir mahkeme kararını da görmezden gelmeyin: bir alt kira sözleşmesi durumu kendiliğinden çözmez. Tahliyeyi önleme rehberimiz bir mektup, bir dava celpnamesi ve bir mahkeme kararı arasındaki farkı açıklıyor.

Kurgusal bir örnek: aynı asıl kira, farklı bir konum

Kiracı A, bağımsız konutunun tamamını orada gerçekten yaşayan birine kiralar. Kiracı B ise kendisinin de yaşadığı konuttaki bir odayı kiralar. Her iki asıl kira sözleşmesi de sona erer. A’nın alt kiracısı, Medeni Kanun madde 7:269 uyarınca mülk sahibinin kiracısı olur; ancak mülk sahibi altı ay içinde mahkemeye başvurabilir. B’nin alt kiracısı bu konumu elde edemez ve yalnızca B’ye karşı sahip olduğu haklarla yetinmek zorundadır. Bu örnek ayrımı göstermek içindir; bir mahkeme kararı veya büromuza ait bir dosya değildir.

Alt kiralama hakkında sık sorulan sorular

Alt kiracının kira koruması var mı?

Evet, alt kiraya verene karşı kural olarak vardır. Mülk sahibine karşı ise yalnızca asıl ikametgâhınız olan bağımsız bir konut kiralıyorsanız vardır (Medeni Kanun madde 7:269). Oda kiralıyorsanız asıl kira sona erdiğinde kiranız mülk sahibine geçmez.

İzinsiz alt kiralama geçersiz midir?

Hayır. Asıl kira sözleşmesinin ihlali ile alt kiraya verene karşı haklarınız ayrı sorulardır. Ancak bu ihlal, asıl kiracı için asıl kiranın sona ermesine kadar varan ciddi sonuçlar doğurabilir. Mahkeme, alt kiralamanın size kiracı konumu kazandırmak amacıyla yapılıp yapılmadığını da dikkate alabilir.

Mülk sahibiyle otomatik olarak bir sözleşmem olur mu?

Asıl ikametgâhınız olan bağımsız bir konutta mülk sahibi kirayı kendiliğinden devam ettirir; bunun için yeni bir sözleşme gerekmez. Yine de devamı mülk sahibine bildirin. Mülk sahibi altı ay içinde kiranın sona erdirilmesini talep edebilir. Oda kiralamada bu düzenleme yoktur.

Belediyeye kayıt izin anlamına gelir mi?

Hayır. Belediye kayıtlarına kaydolmak, kiraya verenin izni değildir ve tüm kira ve izin kurallarına uyulduğunu kanıtlamaz.

Mülk sahibi kızgın diye asıl kiracı beni hemen çıkarabilir mi?

Hayır. Mülk sahibiyle yaşanan bir uyuşmazlık kendi kiranızı ortadan kaldırmaz. Zorla çıkarılmanız için geçerli bir fesih bildirimi veya mahkeme kararı gerekir; kilitleri kendi başına değiştirmek veya eşyalarınızı dışarı koymak yasaktır.

Yanlış vaatler yüzünden ayrılmak zorunda kalırsam tazminat isteyebilir miyim?

Bazı durumlarda mümkündür, ancak otomatik olarak kabul edilmez. İhlal edilen yükümlülüğe, sorumluluğa, zararla bağlantıya ve zararın boyutuna bakılır. İlk verilen vaatleri ve masraf belgelerinizi saklayın.

Her iki kira ilişkisini de değerlendirtin

Arslan Advocaten ile iletişime geçin. Sözleşmenizi veya mesajlarınızı, ödeme belgelerinizi, asıl kiraya verenin bilgilerini ve aldığınız mektupları gönderin. Oda mı yoksa bağımsız bir konut mu kiraladığınızı ve bir ayrılma veya tahliye tarihi olup olmadığını belirtin. Hangi korumanın ve hangi adımın gündeme geleceğini belirleyen, tam da kendi sözleşmeniz ile asıl kira arasındaki farktır.

Hukuki çerçeve ve kaynaklar

İlgili hükümler arasında Medeni Kanun madde 7:232, 7:234, 7:244, 7:261b, 7:269 ve 7:270a bulunmaktadır (Hollanda Medeni Kanunu (Burgerlijk Wetboek) 7. Kitap, konut kiralama bölümü). Ayrıca Hollanda hükümetinin (Rijksoverheid) ev veya oda alt kiralama ve kira koruması hakkındaki bilgilerine bakın. Medeni Kanun madde 7:269 fıkra 2’deki altı aylık süre hakkında: Arnhem-Leeuwarden Bölge Adliye Mahkemesi (Gerechtshof), ECLI:NL:GHARL:2013:5155. Kaynaklara 27 Eylül 2026 tarihinde başvurulmuştur.