Bij bouwgebreken kunt u de aannemer onder voorwaarden aanspreken op herstel of schadevergoeding. Leg het gebrek vast, klaag tijdig, geef de aannemer waar nodig een redelijke herstelmogelijkheid en laat de termijnen afzonderlijk controleren. Een klachtbrief, een stuitingsbrief en het tijdig starten van een procedure hebben niet dezelfde functie.
Een lekkend dak, losliggende vloer of verkeerd uitgevoerde constructie kan pas na oplevering zichtbaar worden. Juist dan ontstaat discussie: ligt de oorzaak bij de aannemer, mocht u het gebrek eerder ontdekken en is uw aanspraak nog afdwingbaar? Algemene voorwaarden kunnen naast wettelijke termijnen een contractuele vervaltermijn bevatten.
De Hoge Raad wees op 25 september 2026 een belangrijk arrest over de AVA 2013, algemene voorwaarden voor aanneming van werk. De rechter mag verschillende vervalbedingen niet zonder nauwkeurige uitleg op één hoop gooien. De Hoge Raad verklaarde de bedingen niet definitief eerlijk: de zaak moet na verwijzing verder worden beoordeeld. Voor woningeigenaren is de praktische boodschap om een dreigende termijn serieus te nemen, ook als de geldigheid van het beding wordt betwist.
Wanneer is de aannemer aansprakelijk voor bouwgebreken?
Aansprakelijkheid begint bij de prestatie die u mocht verwachten. De aannemer moet het overeengekomen werk deugdelijk uitvoeren. Welke kwaliteit is afgesproken, welke materialen zijn voorgeschreven en welke tekeningen of technische normen waren van toepassing? Een meningsverschil over smaak is iets anders dan een constructie die niet voldoet of werk dat afwijkt van de overeenkomst.
Vergelijk de offerte, aannemingsovereenkomst, tekeningen, meerwerkafspraken en het resultaat. Onderzoek ook de oorzaak. Een vochtplek kan door ondeugdelijk dakwerk komen, maar ook een andere oorzaak hebben. Voor de juiste claim moet duidelijk worden welke werkzaamheden de aangesproken aannemer heeft uitgevoerd en waarom het gebrek aan hem kan worden toegerekend.
Bij meerdere betrokken bedrijven verdient de contractuele verhouding extra aandacht. Heeft u zelf een overeenkomst met de onderaannemer, of alleen met de hoofdaannemer? Wie gaf de opdracht en wie deed toezeggingen? Stuur belangrijke brieven aan de juiste rechtspersoon. Een handelsnaam, contactpersoon of uitvoerder is niet altijd uw contractspartij.
Wat verandert door oplevering van het werk?
Bij oplevering wordt vastgelegd of u het werk aanvaardt en welke punten nog moeten worden hersteld. Dat moment heeft gevolgen voor risico, aansprakelijkheid en termijnen. Bewaar daarom het proces-verbaal van oplevering, foto’s en eventuele voorbehouden. Ook stilzwijgende aanvaarding kan een rol spelen als de aannemer meldt dat het werk klaar is en u niet binnen een redelijke termijn reageert.
Artikel 7:758 lid 3 BW kent als uitgangspunt dat de aannemer is ontslagen van aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever bij oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Voor aanneming van bouwwerken bevat lid 4 een afwijkende regeling: de aannemer is aansprakelijk voor bij oplevering niet ontdekte gebreken, tenzij die niet aan hem zijn toe te rekenen. Van die laatste regeling mag bij een particuliere opdrachtgever niet ten nadele van die opdrachtgever worden afgeweken.
Welke regeling in uw dossier geldt, hangt mede af van de datum waarop de overeenkomst is gesloten en het overgangsrecht. Artikel 7:758 lid 4 BW geldt niet voor aannemingsovereenkomsten die vóór de inwerkingtreding op 1 januari 2024 zijn gesloten. De uitspraak over de AVA 2013 betrof een oudere overeenkomst. Pas de uitkomst daarom niet zonder meer toe op iedere recente verbouwing.
Klachtplicht, verjaring en verval: wat is het verschil?
Bij bouwgebreken lopen verschillende juridische controles naast elkaar. Tijdig klagen betekent niet automatisch dat u ook op tijd procedeert. Evenmin beschermt een brief die de verjaring stuit u zonder meer tegen een contractuele vervaltermijn.
| Controle | Waar gaat het om? | Praktische actie |
|---|---|---|
| Klachtplicht | Tijdig protesteren nadat u het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had moeten ontdekken. | Meld het gebrek duidelijk, schriftelijk en aantoonbaar. |
| Verjaring | Een wettelijke termijn voor de rechtsvordering; een geldige stuitingshandeling kan relevant zijn. | Bereken de termijn en laat beoordelen hoe u de juiste aanspraak behoudt. |
| Contractueel verval | Een beding kan bepalen dat u binnen een bepaalde tijd een procedure moet beginnen. | Lees de exacte tekst en handel tijdig; vertrouw niet alleen op een klacht- of stuitingsbrief. |
| Herstel en verzuim | De aannemer moet in beginsel een redelijke mogelijkheid krijgen om gebreken waarvoor hij aansprakelijk is te herstellen. | Omschrijf het herstel en stel zo nodig een passende termijn. |
Voor de klachtplicht geldt geen algemene vaste termijn die ieder bouwgeschil oplost. De omstandigheden zijn bepalend, zoals de aard van het gebrek, de noodzaak van onderzoek en de gevolgen van wachten voor de bewijspositie van de aannemer. Meld het probleem zodra dat redelijkerwijs kan en kondig aan wanneer nader onderzoek volgt.
Wanneer verjaart een vordering wegens bouwgebreken?
Artikel 7:761 lid 1 BW bepaalt dat een rechtsvordering wegens een gebrek in opgeleverd werk in beginsel verjaart twee jaar nadat de opdrachtgever daarover heeft geprotesteerd. Heeft u de aannemer een termijn gesteld om het gebrek weg te nemen, dan begint deze termijn bij het einde daarvan, of eerder zodra de aannemer laat weten niet te zullen herstellen.
Daarnaast noemt lid 2 een termijn van twintig jaar na oplevering voor bouwwerken en tien jaar voor andere werken. Het bestaan van die langere termijn betekent niet dat u na een klacht zonder verdere actie twintig jaar kunt wachten. De korte termijn en eventuele contractuele bedingen moeten afzonderlijk worden beoordeeld.
Als de aannemer heeft meegedeeld dat hij het gebrek zal onderzoeken of herstellen, kan de bijzondere verlengingsregeling van artikel 7:761 lid 3 BW spelen. Ga niet alleen af op het feit dat partijen nog contact hebben. Laat de concrete mededelingen, herstelpogingen en relevante datums controleren. Voor stuiting moet bovendien duidelijk zijn welk recht u voorbehoudt en moet de mededeling de juiste wederpartij bereiken.
Wat besliste de Hoge Raad over de AVA 2013?
In ECLI:NL:HR:2026:1556 ging het om particuliere opdrachtgevers die hun aannemer aanspraken wegens gebreken aan een woning. De aannemingsovereenkomst was in december 2014 gesloten; de oplevering volgde in december 2015. De rechtbank had een beroep op de contractuele vijfjaarstermijn gehonoreerd. Het hof vond de vervalbedingen vervolgens onredelijk bezwarend en oneerlijk.
De Hoge Raad vernietigde dat oordeel. Drie punten zijn voor de praktijk van belang:
- Lees wat het beding daadwerkelijk laat vervallen. Het oordeel dat de vijfjaarstermijn het verval van alle rechten meebracht, was volgens de Hoge Raad onbegrijpelijk in het licht van de tekst en het partijdebat. De precieze gevolgen van een beding mogen niet worden verondersteld.
- Vergelijkbare consumentenvoorwaarden kunnen betekenis hebben. Bij de beoordeling kan meewegen dat een vergelijkbaar beding voorkomt in voorwaarden die in overleg met consumentenorganisaties zijn opgesteld. Daarmee is het beding nog niet automatisch eerlijk.
- Verschillende termijnen vragen een afzonderlijke beoordeling. De tweejaarstermijn voor gebreken die in de onderhoudstermijn aan het licht kwamen, kon volgens de Hoge Raad niet vóór ontdekking van het gebrek gaan lopen. Daarom kon het hof niet zonder nadere motivering dezelfde bezwaren gebruiken als bij de andere bepaling.
De uitkomst: het arrest van het hof is vernietigd en de zaak is verwezen naar het Gerechtshof Den Haag. De Hoge Raad heeft niet zelf beslist dat iedere AVA-vervaltermijn geldig is, dat consumenten geen herstel meer kunnen eisen of dat de bouwgebreken inhoudelijk zijn beoordeeld. Een beroep op oneerlijkheid vergt een beoordeling van het toepasselijke beding en de omstandigheden bij het sluiten van de overeenkomst.
Aannemer aansprakelijk stellen: zes praktische stappen
- Maak een tijdlijn. Noteer de contractdatum, oplevering, eerste verschijnselen, ontdekking, meldingen en herstelpogingen. Voeg de algemene voorwaarden toe.
- Stel bewijs veilig. Maak overzichtsfoto’s én detailfoto’s, bewaar correspondentie en voorkom dat relevant materiaal zonder vastlegging verdwijnt.
- Meld concreet wat niet goed is. Beschrijf de locatie, aard en gevolgen van het gebrek. Vraag om onderzoek en een herstelvoorstel.
- Bied een redelijke herstelmogelijkheid. Geef waar nodig een passende termijn. De benodigde tijd voor constructief herstel is anders dan voor een kleine afwerking.
- Onderbouw de schade. Verzamel offertes, facturen en een deskundige onderbouwing van oorzaak en herstelmethode.
- Bewaak alle termijnen. Laat klachtplicht, verjaring en contractueel verval controleren voordat u op een nieuw overleg of onderzoek wacht.
Een bruikbare eerste melding vermeldt wat volgens u niet aan de afspraak voldoet, wanneer u dat ontdekte, welke oplossing u verlangt en wanneer u een reactie verwacht. Stel niet zonder onderzoek vast dat ieder nieuw probleem door dezelfde bouwfout komt. Houd de brief feitelijk en bewaar bewijs van verzending en ontvangst.
Mag u een andere aannemer inschakelen of betaling opschorten?
Artikel 7:759 BW verplicht u in beginsel om de oorspronkelijke aannemer een redelijke kans te geven gebreken waarvoor hij aansprakelijk is te herstellen. Meteen een ander bedrijf inschakelen kan discussie opleveren over de vergoeding van die kosten. Er bestaan uitzonderingen, bijvoorbeeld wanneer herstel door de oorspronkelijke aannemer redelijkerwijs niet van u kan worden verlangd. Dat moet concreet kunnen worden uitgelegd.
Bij spoed, zoals een actieve lekkage, kan schadebeperking noodzakelijk zijn. Leg de situatie vast, waarschuw de aannemer en beperk de ingreep waar mogelijk tot wat direct nodig is. Laat vooraf beoordelen welke verdere herstelstappen en kosten verantwoord zijn.
Ook het inhouden van een openstaande factuur is geen standaardoplossing. De grondslag en omvang van opschorting moeten passen bij het geschil. Wie zonder voldoende grond niets meer betaalt, kan zelf met rente, boetes of een incassovordering te maken krijgen. Voor ondernemers hebben wij afzonderlijke uitleg over betaling opschorten bij ondeugdelijk werk; een consumentenovereenkomst vraagt daarnaast aandacht voor consumentenbescherming.
Welke schadevergoeding kunt u bij bouwgebreken vragen?
De schade moet voortvloeien uit een tekortkoming waarvoor de aannemer aansprakelijk is. De juiste oplossing kan herstel zijn, vervangende schadevergoeding of een combinatie van herstel en aanvullende schadevergoeding. Ontbinding is weer een afzonderlijke route met eigen voorwaarden en gevolgen.
- Herstelkosten: de redelijke kosten om het overeengekomen resultaat alsnog te bereiken, met een onderbouwde herstelmethode.
- Gevolgschade: bijvoorbeeld beschadigde afwerking of inventaris door een bouwgebrek, als het oorzakelijke verband vaststaat.
- Onderzoeks- en vaststellingskosten: redelijke kosten die nodig zijn om aansprakelijkheid en schade vast te stellen.
- Noodmaatregelen en tijdelijk verblijf: voor zover noodzakelijk, redelijk en aan de tekortkoming toe te rekenen.
Niet iedere offerte bewijst dat het volledige bedrag verschuldigd is. Maak onderscheid tussen noodzakelijk herstel en een verbetering die u zelf graag wilt. Voorkom dubbeltelling van herstelkosten, waardevermindering en al ontvangen vergoedingen. Proceskosten worden bovendien volgens eigen regels beoordeeld; de volledige advocaatrekening wordt niet standaard op de wederpartij verhaald.
Fictief voorbeeld: na oplevering blijkt een aansluiting van het dak te lekken. Een deskundige moet vaststellen of de oorzaak in het uitgevoerde werk ligt. Laat vervolgens onderscheid maken tussen herstel van die aansluiting, herstel van vochtschade en een door u gewenste complete dakvernieuwing. Dat laatste is niet zonder meer noodzakelijke schadevergoeding.
Welke stukken heeft een advocaat nodig?
Lever naast de overeenkomst en voorwaarden ook de offerte, opdrachtbevestiging, tekeningen, facturen, betaalbewijzen en opleverdocumenten aan. Voeg alle meldingen en reacties toe, inclusief toezeggingen over onderzoek of herstel. Een chronologisch dossier maakt zichtbaar of een termijn dreigt te verlopen en welk bewijs nog ontbreekt.
Is deskundigenonderzoek nodig, formuleer dan gerichte vragen over het gebrek, de oorzaak, de herstelopties en de redelijke kosten. Een rapport dat alleen bevestigt dat u ontevreden bent, helpt minder dan een controleerbare technische onderbouwing. Bij een impasse kan worden onderzocht of gezamenlijk onderzoek of een gerechtelijke bewijsprocedure passend is.
Veelgestelde vragen over bouwgebreken en termijnen
Kan ik de aannemer na vijf jaar nog aansprakelijk stellen?
Dat hangt af van de overeenkomst, toepasselijke voorwaarden, oplevering, ontdekking, klachten en eerdere handelingen. Er is geen algemene regel dat iedere aanspraak na vijf jaar vervalt. Neem een vijfjaarsbeding wel serieus en laat tijdig beoordelen wat het precies regelt.
Stuit een aansprakelijkstelling ook een vervaltermijn?
Niet zonder meer. Een brief kan onder voorwaarden de verjaring stuiten, maar voorkomt doorgaans niet dat een contractuele termijn voor het instellen van een vordering verstrijkt. Welke actie nodig is, volgt uit de aard en tekst van het beding.
Heeft de Hoge Raad de AVA 2013 goedgekeurd?
Nee. Het arrest van 25 september 2026 vernietigt een onvoldoende gemotiveerd oordeel en verwijst de zaak voor verdere behandeling. Het bevat geen algemene goedkeuring van alle AVA-bepalingen.
Moet ik de aannemer eerst laten herstellen?
In beginsel wel bij gebreken waarvoor hij aansprakelijk is. Artikel 7:759 BW kent ruimte voor uitzonderingen wanneer dat redelijkerwijs niet van u kan worden verlangd. Leg daarom vast waarom u eventueel direct andere maatregelen moet nemen.
Kan ik naast herstel ook schadevergoeding krijgen?
Dat kan voor aanvullende schade die aan de tekortkoming is toe te rekenen en voldoende is onderbouwd. Dubbele vergoeding van dezelfde schade is niet de bedoeling. De juiste vordering hangt af van de herstelmogelijkheden en het dossier.
Laat bouwgebreken en termijnen samen beoordelen
Arslan Advocaten kan beoordelen wie u moet aanspreken, welk bewijs nodig is en welke herstel- of schadevordering past. Stuur de overeenkomst, algemene voorwaarden en uw tijdlijn mee en vermeld direct iedere genoemde einddatum. Neem contact op over uw bouwgeschil. Lees ook onze informatie over aansprakelijkheidsrecht en, voor zakelijke opdrachten, werkzaamheden die niet goed zijn uitgevoerd.
Gaat uw klacht over een professional die uw bouwclaim verkeerd heeft behandeld of een termijn heeft laten verlopen? Dat is een andere beoordeling dan de aansprakelijkheid van de aannemer. Lees dan de uitleg over beroepsaansprakelijkheid.
Auteur: Onur Arslan. Algemene informatie; de uitkomst hangt af van uw overeenkomst en dossier.
Bronnen en actualiteit
Bijgewerkt op 28 september 2026. Primaire rechtspraak: Hoge Raad 25 september 2026, ECLI:NL:HR:2026:1556, r.o. 2.1–2.5, 3.2–3.8 en beslissing 4. Wetgeving: artikelen 7:758, 7:759 en 7:761 BW, artikelen 6:89 en 6:233 BW en artikel 218 Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek. De verwijzingsuitkomst moet bij een volgende actualisatie opnieuw worden gecontroleerd.
