Voor expats gelden bij huur van woonruimte dezelfde wettelijke borgregels als voor andere huurders. Is de huurovereenkomst vanaf 1 juli 2023 gesloten, dan is de waarborgsom maximaal twee maanden kale huur. Expatstatus verhoogt dit maximum niet.
Wordt toch een hoger bedrag gevraagd, controleer dan contracttype, contractdatum, kale huur en de schriftelijke reden. Een verschil in behandeling kan pas na beoordeling van de concrete feiten juridisch worden gekwalificeerd.
Dezelfde borggrens bij woonruimte
Artikel 7:261b BW bepaalt dat de waarborgsom bij woonruimte ten hoogste tweemaal de kale huurprijs bedraagt. Voor contracten van vóór 1 juli 2023 noemt Rijksoverheid maximaal drie maanden kale huur.
Nationaliteit, taal, werkgever of verwachte verblijfsduur vormen geen aparte borgcategorie in deze regeling. Bij een short-stay- of platformcontract moet wel eerst worden vastgesteld of juridisch sprake is van huur van woonruimte. Zie borg bij tijdelijke verhuur en short stay.
Vraag de reden voor een hoger bedrag schriftelijk
Wanneer een verhuurder aan verschillende kandidaten verschillende borgbedragen vraagt, leg dan vast:
-
het geadverteerde borgbedrag;
-
de kale huur en contractdatum;
-
het bedrag dat andere kandidaten of huurders is gevraagd, voor zover verifieerbaar;
-
de door de verhuurder gegeven reden;
-
e-mails, berichten en betaalverzoeken.
Een hogere borg uitsluitend met een algemene verwijzing naar ‘expatrisico’ verandert het wettelijke maximum bij woonruimte niet. Of daarnaast sprake is van verboden onderscheid vergt een afzonderlijke feitelijke en juridische beoordeling. Rijksoverheid vermeldt dat verhuurders op grond van de Wet goed verhuurderschap een werkwijze tegen woondiscriminatie moeten hebben.
Wat kunt u doen bij te hoge borg?
| Route | Aandachtspunt |
|---|---|
| Weigeren te betalen | U loopt het risico dat u de woning niet krijgt. |
| Betalen en gemeente informeren | De gemeente kan handhaven; dat garandeert niet dat het te veel betaalde bedrag aan u wordt terugbetaald. |
| Rechter om verlaging vragen | Bij verlaging moet de verhuurder het te veel betaalde bedrag terugbetalen. |
Deze routes volgen uit de actuele uitleg van Rijksoverheid. Zie voor de volledige maximumroute hoeveel borg een verhuurder mag vragen.
Contract en betaling begrijpelijk vastleggen
Laat een contract dat u niet voldoende begrijpt zo nodig vertalen of juridisch toelichten voordat u tekent. Bewaar de ondertekende versie, bijlagen, inventarislijst en betalingsbewijzen. Er volgt uit de genoemde borgregels geen algemene plicht dat de verhuurder de borg op een aparte derden- of geblokkeerde rekening houdt.
Voor vertrek uit Nederland
-
Spreek voor- en eindinspectie tijdig af.
-
Maak gedateerde foto’s van woning en inventaris.
-
Leg de einddatum en sleuteloverdracht schriftelijk vast.
-
Geef een bereikbaar e-mailadres, correspondentieadres en bankrekening door.
-
Vraag bij iedere inhouding om de volledige kostenspecificatie en bewijsstukken.
Vertrek naar het buitenland beëindigt de verplichting tot een correcte borgafrekening niet. Zorg wel dat correspondentie aantoonbaar kan worden verzonden en ontvangen.
Terugbetaling binnen 14 of 30 dagen
Zonder toegestane verrekening moet de borg binnen 14 dagen na het einde van de huur worden terugbetaald. Bij verrekening moet het restant binnen 30 dagen worden betaald met een volledige schriftelijke kostenspecificatie.
Alleen achterstallige huur, servicekosten, een energieprestatievergoeding en aantoonbare kosten van huurdersschade mogen worden verrekend. Gewone slijtage en schade door slecht verhuurdersonderhoud mogen niet worden ingehouden. Lees ook wanneer de verhuurder de borg mag inhouden.
Stappen als terugbetaling uitblijft
-
Vraag schriftelijk om betaling en de volledige specificatie.
-
Vergelijk de inhouding met contract, inspecties en foto’s.
-
Gebruik zo nodig de voorbeeldbrief van het Juridisch Loket.
-
Blijft betaling uit, beoordeel dan of een procedure bij de rechter passend is.
De Huurcommissie behandelt borggeschillen niet. Dit bevestigt Volkshuisvesting Nederland.
Veelgestelde vragen over borg bij expat-huurcontracten
Mag een verhuurder een expat meer dan twee maanden borg vragen?
Niet als juridisch sprake is van een huurovereenkomst van woonruimte die vanaf 1 juli 2023 is gesloten. Dan geldt maximaal twee maanden kale huur, ongeacht expatstatus.
Is een hogere borg voor een expat automatisch discriminatie?
Dat kan niet automatisch uit alleen het bedrag worden geconcludeerd. Vergelijk de behandeling, vraag de reden schriftelijk en laat de feiten en het relevante gelijkebehandelingsrecht afzonderlijk beoordelen.
Wat kan ik doen als ik te veel borg heb betaald?
U kunt de gemeente om handhaving vragen of de rechter verzoeken de borg te verlagen en het te veel betaalde bedrag te laten terugbetalen. Gemeentelijke handhaving garandeert niet zelf terugbetaling.
Kan ik de borg terugvragen nadat ik Nederland heb verlaten?
Ja, u kunt de verhuurder schriftelijk blijven aanspreken. Bewaar een bereikbaar correspondentieadres, bankrekening, contract, betaalbewijs, inspectierapporten en bewijs van sleuteloverdracht.
Behandelt de Huurcommissie een borggeschil?
Nee. Volkshuisvesting Nederland vermeldt dat de Huurcommissie geen rol speelt bij borggeschillen. Gemeente, Juridisch Loket en rechter kunnen afhankelijk van de vraag relevant zijn.
Officiële bronnen
- Artikel 7:261b BW
- Rijksoverheid: waarborgsom bij woninghuur
- Volkshuisvesting Nederland: waarborgsom
- Rijksoverheid: Wet goed verhuurderschap
Lees ook
- Waarborgsom bij huur: overzichtsgids
- Hoeveel borg mag een verhuurder vragen?
- Borg terugkrijgen na einde huur
- Huurrecht
Conclusie
Expatstatus verandert de wettelijke borggrens voor woonruimte niet. Leg bedrag en reden schriftelijk vast, bereid de eindinspectie vóór vertrek voor en bewaak de 14/30-dagenroute voor terugbetaling.
